Reinvestimento de mais-valias: como não pagar IRS na venda da casa

A isenção mais valiosa do IRS imobiliário

Quando vende um imóvel com ganho, a regra geral é clara: 50% da mais-valia soma-se aos seus rendimentos e é tributada às taxas progressivas do IRS². Numa casa que valorizou 100 000 €, isso pode significar bem mais de 15 000 € de imposto. A grande exceção é a venda da habitação própria e permanente: o artigo 10.º, n.º 5 do Código do IRS exclui de tributação a mais-valia quando o valor da venda é reinvestido noutra habitação própria e permanente¹.

A exclusão não é automática nem incondicional, e a conta que a lei faz não é a que a maioria das pessoas imagina. Antes de avançar, apure o ganho na calculadora de mais-valias imobiliárias e simule a exclusão na calculadora de reinvestimento de mais-valias.

A conta certa: o que tem mesmo de reinvestir

O erro mais caro deste regime é pensar que basta reinvestir o ganho. O que a lei manda reinvestir é o valor de realização (o preço da venda), deduzido de uma única coisa: a amortização, feita na venda, do empréstimo contraído para comprar a casa vendida¹.

Um exemplo com números redondos:

Para não pagar um cêntimo de IRS sobre os 60 000 € de ganho, esta família tem de aplicar 150 000 € na casa nova, não 60 000 €. A calculadora faz esta conta e mostra o imposto em cada cenário.

O novo crédito não conta

Reinvestir é aplicar o dinheiro que a venda lhe deixou nas mãos, não assinar um novo contrato de crédito. A Autoridade Tributária entende de forma constante que a parte da casa nova financiada por um novo empréstimo não é valor de realização reinvestido³.

Se a casa nova custa 300 000 € e pede 200 000 € ao banco, o reinvestimento considerado é de 100 000 €, os capitais próprios. No exemplo acima, essa família teria reinvestido 100 000 € dos 150 000 € exigidos: dois terços. E é aí que entra a regra seguinte.

Reinvestimento parcial: a exclusão é proporcional

Quem não reinveste tudo não perde tudo. O n.º 12 do artigo 10.º manda excluir a parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido¹:

• reinvestiu dois terços do exigido → dois terços da mais-valia ficam excluídos;
• o terço restante segue o regime normal: 50% dele soma-se aos rendimentos e é tributado às taxas progressivas².

No exemplo: 40 000 € da mais-valia ficam isentos, 20 000 € continuam sujeitos, e a base tributável é 10 000 €. A uma taxa marginal de 35%, o IRS baixa de 10 500 € (sem reinvestimento) para 3 500 €: uma poupança de 7 000 € apenas por aplicar bem a regra.

Os prazos: 24 meses antes, 36 meses depois

O reinvestimento tem de acontecer numa janela definida ao dia¹:

• entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda;
• comprar primeiro e vender depois também vale, desde que a venda ocorra nos 24 meses seguintes à compra;
• a intenção de reinvestir, mesmo parcial, tem de ser declarada no Anexo G da declaração de IRS do ano da venda;
• depois do reinvestimento, a casa nova tem de passar a habitação do próprio ou do agregado em 12 meses; na construção, ampliação ou obras, a inscrição na matriz (ou das alterações) tem de ser pedida até 48 meses após a venda.

Falhar qualquer destes passos faz cair o benefício: o IRS daquela mais-valia é liquidado com os acréscimos legais¹.

As condições de elegibilidade

Nem toda a venda de casa aproveita o regime. As condições cumulativas do n.º 5 são¹:

• o imóvel vendido era a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada pelo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à venda (condição introduzida pelo pacote Mais Habitação);
• o reinvestimento é feito em Portugal, na UE ou no Espaço Económico Europeu com intercâmbio de informação fiscal;
• o destino é outra habitação própria e permanente: aquisição de imóvel, terreno para construção, construção, ampliação ou melhoramento de imóvel com esse fim.

Segundas habitações, imóveis arrendados e imóveis de investimento ficam de fora: para esses vale o regime normal da calculadora de mais-valias imobiliárias.

Maiores de 65 anos ou reformados: isenção sem comprar casa

Quem vende a casa numa fase da vida em que já não quer comprar outra tem uma alternativa própria. Se, à data da venda, o sujeito passivo, o cônjuge ou o unido de facto estiver reformado ou tiver pelo menos 65 anos, a mais-valia fica excluída quando o valor de realização (deduzido da amortização do empréstimo) é aplicado, nos 6 meses seguintes, num destes produtos¹:

• contrato de seguro financeiro do ramo vida;
• adesão individual a um fundo de pensões aberto;
• contribuição para o regime público de capitalização;
• PEPP (produto individual de poupança pan-europeu).

A exclusão é igualmente proporcional ao valor aplicado. Nos dois primeiros produtos há ainda um limite que muda a decisão toda: a prestação não pode exceder 7,5% do capital por ano, durante pelo menos dez anos, pelo que o capital só volta por inteiro ao fim de 13,3 anos. Esta via tem calculadora e guia próprios, a calculadora de isenção de mais-valias aos 65 anos e o guia da isenção de mais-valias aos 65 anos, onde o prazo de seis meses e o teto da prestação estão trabalhados em detalhe. Para quem pondera esta via, a comparação com um PPR e com o simulador de reforma ajuda a ver o quadro completo.

O que mudou e o que já acabou

Duas alterações recentes geram confusão frequente:

• Mais Habitação (2023) apertou a entrada: passou a exigir-se que a casa vendida tenha sido a habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores à venda.
• O regime temporário da amortização acabou: entre 2022 e 2024, mais-valias de outros imóveis (terrenos, segundas casas) podiam ser aplicadas na amortização do crédito da habitação própria do sujeito passivo ou dos descendentes. Esse regime terminou; hoje, amortizar o crédito de outra casa não conta como reinvestimento.

Na dúvida sobre o que ainda vigora, a fonte segura é o texto consolidado do artigo 10.º no Portal das Finanças¹.

Da venda à casa nova, com as contas feitas

O regime do reinvestimento é dos poucos em que o contribuinte controla quase tudo: a janela é larga (5 anos entre o antes e o depois), a exclusão parcial evita o tudo-ou-nada e a declaração de intenção custa uma cruz no Anexo G. O que não perdoa é a base da conta. Antes de decidir quanto pedir ao banco para a casa nova, simule os cenários na calculadora de reinvestimento de mais-valias, some o IMT e o Imposto do Selo da compra, e confirme que a prestação cabe no orçamento: o novo crédito baixa a exclusão, mas também é ele que define o resto da sua vida financeira.