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Calculadora Capital

Isenção de Mais-Valias aos 65 Anos

A partir dos 65 anos, ou já reformado, não precisa de comprar outra casa: pode aplicar o valor da venda num produto de reforma e não pagar IRS sobre a mais-valia.

A mais-valia é o ganho já apurado na calculadora de mais-valias imobiliárias: traga aqui esse resultado.

O empréstimo amortizado é o capital em dívida pago no momento da venda. O campo do reinvestimento noutra habitação serve para quem combina este regime com a compra de uma casa nova.

IRS a pagar com o regime
5011,36 €
Poupança de IRS
10 738,64 €

Para excluir a mais-valia por inteiro teria de aplicar mais 70 000,00 € num produto elegível, dentro dos 6 meses seguintes à venda.

Como se chega ao imposto

Valor a aplicar (venda − empréstimo − reinvestido em nova habitação)220 000,00 €
Aplicação considerada150 000,00 €
Proporção aplicada68,2%
Mais-valia excluída61 363,64 €
Mais-valia que continua sujeita28 636,36 €
Parte tributável (50% da mais-valia sujeita)14 318,18 €
IRS com o regime (35%)5011,36 €
IRS sem o regime15 750,00 €
Poupança de IRS10 738,64 €

Quanto pode receber do produto

Prestação anual máxima (7,5% do aplicado)
11 250,00 €
Equivalente por mês
937,50 €

A alínea d) do n.º 10 exige uma prestação regular durante pelo menos 10 anos, com este teto anual. No período mínimo isso devolve-lhe 112 500,00 €, ou seja 75% do que aplicou: à prestação máxima o capital só volta por inteiro ao fim de 13,3 anos. Receber acima do teto em qualquer ano, ou interromper a prestação, faz cair o benefício.

A aquisição do produto tem de ser feita nos 6 meses posteriores à venda, e não há janela para trás: ao contrário de quem compra outra casa, não conta nada aplicado antes da venda. A intenção declara-se no IRS do ano da venda.

À data da transmissão, o sujeito passivo, o cônjuge ou o unido de facto tem de estar comprovadamente reformado ou ter pelo menos 65 anos. Reformar-se depois da venda já não serve. A casa vendida tem de ter sido a sua habitação própria e permanente.

Os dois regimes somam-se: a alínea a) do n.º 10 deduz do valor a aplicar tanto a amortização do empréstimo como o reinvestimento já feito numa nova habitação própria e permanente.

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio renumerou o artigo 10.º do Código do IRS: este regime era o n.º 7 e passou a ser o n.º 10, e a regra que faz cair o benefício era o n.º 8 e passou a ser o n.º 11.

A calculadora aplica a regra da exclusão proporcional para residentes no Continente e parte da mais-valia já apurada. Não verifica as condições de elegibilidade, não faz o reinvestimento em nova habitação própria (que tem calculadora própria) nem o novo regime de arrendamento habitacional dos n.os 7 a 9.

Estimativa educativa, não constitui aconselhamento financeiro. A taxa marginal de IRS depende do conjunto dos seus rendimentos (englobamento obrigatório); confirme sempre os valores finais e o enquadramento do produto com a Autoridade Tributária ou um contabilista certificado.

O regime: uma alternativa a comprar outra casa

A exclusão mais conhecida das mais-valias imobiliárias obriga a reinvestir numa nova habitação própria e permanente. O artigo 10.º, n.º 10 do Código do IRS abre uma segunda porta para quem já não quer comprar casa: se o sujeito passivo, o cônjuge ou o unido de facto estiver reformado, ou tiver pelo menos 65 anos, à data da transmissão, o valor da venda pode ser aplicado num contrato de seguro financeiro do ramo vida, na adesão individual a um fundo de pensões aberto, numa contribuição para o regime público de capitalização (os certificados de reforma) ou num Produto Individual de Poupança Pan-Europeu, o PEPP. Cumpridas as condições, a mais-valia fica excluída de tributação.

A conta: o que tem mesmo de aplicar

A base não é a mais-valia, é o valor de realização, ou seja o preço da venda. A alínea a) do n.º 10 deduz-lhe duas coisas: a amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel e, se aplicável, o reinvestimento já feito ao abrigo da alínea a) do n.º 5, isto é numa nova habitação própria e permanente. Vendeu por 300 000 € e amortizou 80 000 € do crédito? Tem de aplicar 220 000 € para excluir toda a mais-valia, mesmo que o ganho seja só 90 000 €. Esta é a mesma armadilha da exclusão por reinvestimento: reinvestir apenas o ganho deixa a maior parte da mais-valia sujeita a imposto.

Os dois regimes somam-se, não se excluem

A segunda dedução da alínea a) é o detalhe que quase nenhuma fonte explica e que pode poupar muito dinheiro. Se aplicou parte do valor da venda numa casa nova, ao abrigo do regime geral do n.º 5, só tem de aplicar num produto de reforma o que sobrou. No exemplo acima, com 120 000 € já metidos numa casa nova, o valor a aplicar cai de 220 000 € para 100 000 €. Pode portanto combinar as duas exclusões na mesma venda, e a calculadora tem um campo próprio para isso.

Seis meses, e só para a frente

A alínea c) do n.º 10 exige que a aquisição dos produtos seja efetuada nos seis meses posteriores contados da data de realização. É a diferença mais dura face ao regime de quem compra outra casa, que tem uma janela de 24 meses antes e 36 meses depois da venda. Aqui não há janela para trás e o prazo é seis vezes mais curto, pelo que a decisão sobre o produto tem de estar tomada praticamente à data da escritura. A intenção de aplicar o valor, mesmo que parcial, tem de ficar declarada na declaração de IRS do ano da venda.

A prestação está limitada a 7,5% por ano

É a condição que transforma este regime numa renda e não num saque. Quando o dinheiro vai para um seguro financeiro do ramo vida ou para um fundo de pensões aberto, a alínea d) exige que o produto vise exclusivamente proporcionar ao adquirente, ao cônjuge ou ao unido de facto uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido. Aplicando 150 000 €, pode receber no máximo 11 250 € por ano, ou 937,50 € por mês. A aritmética que ninguém publica é a seguinte: a 7,5% por ano, o capital só volta por inteiro ao fim de 13,3 anos, e os 10 anos do período mínimo devolvem no máximo 75% do que aplicou.

O regime público de capitalização e o PEPP não têm esse teto

A alínea d) abre com a expressão "sendo o investimento realizado por aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto". Nomeia dois dos quatro produtos e não nomeia o regime público de capitalização nem o PEPP. Pela letra da lei, o limite de 7,5% e o período mínimo de 10 anos aplicam-se apenas aos dois primeiros, e o n.º 11, que faz cair o benefício quando as prestações ultrapassam "o limite fixado na alínea d)", só pode morder onde esse limite existe. Esta calculadora segue essa leitura literal e diz que a segue, em vez de a insinuar: escolha o produto no seletor e veja o teto aparecer ou desaparecer.

Aplicação parcial: a exclusão é proporcional

Aplicar menos do que o exigido não faz perder tudo. O n.º 12 do artigo 10.º manda que o benefício respeite apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido. Aplicar 150 000 € quando a lei exigia 220 000 € exclui cerca de 68% da mais-valia; o resto segue o regime normal, em que 50% do ganho se soma aos seus rendimentos e é tributado às taxas progressivas do IRS, por englobamento obrigatório. A calculadora aplica exatamente esta proporção e mostra a diferença face a não usar o regime.

As três maneiras de perder o benefício

O n.º 11 é explícito e vale a pena conhecê-lo antes de assinar o produto. O benefício cai se a aplicação não for feita no prazo de seis meses, se em qualquer ano o valor das prestações recebidas ultrapassar o limite da alínea d), ou se for interrompido o pagamento regular das prestações. Em cada caso o ganho é tributado no ano em que a falha ocorre, e não no ano da venda. Ou seja, o imposto pode voltar oito anos depois, se resgatar mais do que devia ou parar a renda.

O que fica de fora desta conta

A calculadora parte da mais-valia já apurada: o cálculo do ganho em si, com o valor de compra atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, as despesas e as obras, é a calculadora de mais-valias imobiliárias. Ficam de fora a verificação das condições de elegibilidade, que são sinalizadas e nunca usadas para travar a conta, o novo regime de reinvestimento em arrendamento habitacional criado pelos n.os 7 a 9 do mesmo artigo, os não residentes, os imóveis adquiridos antes de 1989 (isentos) e a determinação exata da taxa marginal pelo englobamento, que por isso é um campo.

Exemplo prático

Imagine que vendeu a casa onde vivia por 300 000 €, amortizou na venda os 80 000 € que faltavam do crédito e apurou uma mais-valia de 90 000 €. Já está reformado, pelo que o valor a aplicar num produto de reforma é 300 000 € menos 80 000 €, ou seja 220 000 €. Aplicou 150 000 € num seguro financeiro do ramo vida: cobriu cerca de 68% do exigido, pelo que 61 363,64 € da mais-valia ficam excluídos e 28 636,36 € continuam sujeitos. Desses, 50% (14 318,18 €) somam-se aos rendimentos e, a uma taxa marginal de 35%, pagam 5 011,36 € de IRS, em vez dos 15 750 € que pagaria sem o regime: poupa 10 738,64 €. Em troca, o seguro só lhe pode pagar 11 250 € por ano, ou 937,50 € por mês. Para não pagar nada teria de aplicar mais 70 000 € dentro dos 6 meses.

Perguntas frequentes

Tenho de comprar outra casa para não pagar mais-valias?
A partir dos 65 anos, ou já reformado, não. O artigo 10.º, n.º 10 do Código do IRS permite aplicar o valor da venda num contrato de seguro financeiro do ramo vida, num fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num PEPP, em vez de comprar outra habitação própria e permanente. A mais-valia fica igualmente excluída de tributação.
Quanto tenho de aplicar para não pagar IRS?
O valor de realização, deduzido da amortização do empréstimo contraído para comprar o imóvel e do que já tenha reinvestido numa nova habitação própria e permanente. Vender por 300 000 € e amortizar 80 000 € de crédito obriga a aplicar 220 000 €, mesmo que a mais-valia seja bem menor. É a mais-valia que fica excluída, mas é o valor da venda que tem de ser aplicado.
Qual é o prazo para aplicar o dinheiro?
Seis meses contados da data de realização, ou seja da venda, e só para a frente. Ao contrário do regime de quem compra outra casa, que aceita reinvestimentos feitos até 24 meses antes da venda, aqui não existe janela para trás. A intenção de aplicar o valor declara-se na declaração de IRS do ano da venda.
Basta eu ter 65 anos ou também conta o meu cônjuge?
Conta qualquer um dos dois. A alínea b) do n.º 10 exige que o sujeito passivo ou o respetivo cônjuge ou unido de facto se encontre, comprovadamente, em situação de reforma ou tenha pelo menos 65 anos de idade. O que importa é a situação à data da transmissão do imóvel: reformar-se depois da venda já não serve.
Quanto é que posso receber por ano do produto?
Se aplicou num seguro financeiro do ramo vida ou num fundo de pensões aberto, no máximo 7,5% do valor investido por ano, e o produto tem de pagar uma prestação regular durante pelo menos 10 anos. Sobre 150 000 € isso são 11 250 € por ano ou 937,50 € por mês. Receber mais do que esse limite em qualquer ano faz cair o benefício e a mais-valia passa a ser tributada nesse ano.
O limite de 7,5% também se aplica aos certificados de reforma?
Pela letra da lei, não. A alínea d) do n.º 10 começa por delimitar o seu âmbito ao contrato de seguro financeiro do ramo vida e à adesão individual a um fundo de pensões aberto, e não menciona o regime público de capitalização nem o PEPP. É uma leitura literal da norma e a calculadora assume-a de forma expressa, mas confirme o enquadramento com a Autoridade Tributária ou um contabilista certificado antes de decidir.
Posso combinar este regime com a compra de outra casa?
Sim, e é uma das vantagens que passa despercebida. A alínea a) do n.º 10 deduz do valor a aplicar não só a amortização do empréstimo mas também o reinvestimento já feito ao abrigo da alínea a) do n.º 5, ou seja numa nova habitação própria e permanente. Se meteu 120 000 € numa casa nova, só precisa de aplicar o restante num produto de reforma.
E se eu aplicar só uma parte do valor?
A exclusão é proporcional, nos termos do n.º 12 do artigo 10.º. Aplicar 60% do valor exigido exclui 60% da mais-valia; os restantes 40% seguem o regime normal, em que 50% do ganho se soma aos seus rendimentos e é tributado às taxas progressivas do IRS.
A casa vendida tem de ser onde eu vivia?
Sim. O n.º 10 exclui de tributação "os ganhos previstos no n.º 5", e o n.º 5 trata da transmissão de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada pelo domicílio fiscal nos 12 meses anteriores. A venda de uma segunda casa ou de um imóvel de arrendamento não dá acesso a este regime.
Este regime é o n.º 7 ou o n.º 10 do artigo 10.º?
Hoje é o n.º 10. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio renumerou o artigo 10.º do Código do IRS a partir do antigo n.º 7, e o código consolidado da Autoridade Tributária marca a norma como "anterior nº7". A regra que faz cair o benefício era o n.º 8 e passou a ser o n.º 11. Praticamente toda a informação publicada antes de maio de 2026 cita a numeração antiga.

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Fontes

Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisto por: Nahar Geva · Última revisão: 2026-08-22