Isenção de mais-valias aos 65 anos: como vender a casa sem pagar IRS

Uma segunda porta para a mesma isenção

Quando vende um imóvel com ganho, a regra geral é conhecida: 50% da mais-valia soma-se aos seus rendimentos e é tributada às taxas progressivas do IRS². A exceção mais divulgada é a venda da habitação própria e permanente com reinvestimento noutra casa, que a calculadora de reinvestimento de mais-valias trata em detalhe.

Há, porém, uma segunda porta, e é feita precisamente para quem já não quer comprar casa nenhuma. O artigo 10.º, n.º 10 do Código do IRS permite que o valor da venda seja aplicado num produto de poupança para a reforma, em vez de num imóvel¹. Cumpridas as condições, a mais-valia fica igualmente excluída de tributação.

Antes de avançar, apure o ganho na calculadora de mais-valias imobiliárias e simule a exclusão na calculadora de isenção de mais-valias aos 65 anos.

O número do artigo mudou em maio de 2026

Vale a pena começar por aqui, porque é a razão pela qual quase tudo o que vai encontrar escrito sobre este regime cita uma norma que já não existe com esse número. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio renumerou o artigo 10.º do Código do IRS a partir do antigo n.º 7. O código consolidado da Autoridade Tributária é explícito e marca cada norma deslocada: este regime era o n.º 7 e é hoje o n.º 10; a regra que faz cair o benefício era o n.º 8 e é hoje o n.º 11; a exclusão proporcional é o n.º 12¹.

O mesmo diploma criou um regime novo nos n.os 7 a 9, para quem reinveste numa casa destinada a arrendamento habitacional com renda dentro de limites máximos. Não é o regime tratado aqui, mas explica por que motivo os números todos andaram para a frente.

As cinco condições cumulativas

O n.º 10 exige cinco coisas ao mesmo tempo¹:

Duas notas sobre a alínea b), porque são onde as pessoas se enganam. Primeiro, basta que um dos membros do casal cumpra: a norma diz "o sujeito passivo ou o respetivo cônjuge ou unido de facto". Segundo, o momento que conta é a data da transmissão, não a data em que aplica o dinheiro. Reformar-se dois meses depois de assinar a escritura já não serve.

A conta: o que tem mesmo de aplicar

A base não é a mais-valia, é o valor de realização, ou seja o preço da venda. A alínea a) deduz-lhe duas coisas, e a segunda é o detalhe que quase nenhuma fonte explica¹:

Para não pagar um cêntimo de IRS sobre os 90 000 € de ganho, é preciso aplicar 220 000 €, não 90 000 €. É a mesma armadilha do regime de quem compra outra casa: reinvestir apenas o ganho deixa a maior parte da mais-valia sujeita a imposto.

Os dois regimes somam-se

A segunda dedução da alínea a) é o reinvestimento já feito ao abrigo da alínea a) do n.º 5, isto é numa nova habitação própria e permanente. Ou seja, os dois regimes não se excluem: se aplicou parte do dinheiro numa casa nova, só tem de aplicar num produto de reforma o que sobrou. No exemplo acima, com 120 000 € já metidos numa casa nova, o valor a aplicar cai de 220 000 € para 100 000 €.

Seis meses, e só para a frente

A alínea c) exige que a aquisição dos produtos seja efetuada "nos seis meses posteriores contados da data de realização"¹. Comparado com o regime de quem compra outra casa, a diferença é grande em duas dimensões:

Seis vezes mais curto, e sem contar nada do que tenha aplicado antes da venda. Na prática, a decisão sobre o produto tem de estar tomada à data da escritura.

A prestação está limitada a 7,5% por ano

É a condição que transforma este regime numa renda e não num saque, e é a parte que mais surpreende quem já assinou. A alínea d) exige que o produto vise "exclusivamente proporcionar ao adquirente ou ao respetivo cônjuge ou unido de facto uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5 % do valor investido"¹.

Sobre 150 000 € aplicados, isso significa:

A última linha é a aritmética que não vimos publicada em nenhum sítio, e é a que mais importa a quem está a decidir. À prestação máxima permitida, o capital só volta por inteiro ao fim de 13 anos e 4 meses. Os dez anos do período mínimo devolvem, no máximo, três quartos do que aplicou. Não é uma perda, porque o produto continua a pagar depois disso, mas é um horizonte que deve ser conhecido antes de assinar, sobretudo aos 70 ou 75 anos.

O regime público de capitalização e o PEPP não têm esse teto

Repare em como a alínea d) começa: "Sendo o investimento realizado por aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto"¹. Nomeia dois dos quatro produtos. Não menciona o regime público de capitalização, nem o PEPP.

Pela letra da lei, portanto, o teto de 7,5% e o período mínimo de dez anos aplicam-se apenas a esses dois produtos. E o n.º 11, que faz cair o benefício quando as prestações ultrapassam "o limite fixado na alínea d)", só pode morder onde esse limite existe.

Esta é uma leitura literal da norma e está aqui afirmada como tal, não insinuada: é uma diferença material entre os quatro produtos e merece ser confirmada com a Autoridade Tributária ou com um contabilista certificado antes de decidir onde colocar o dinheiro.

Aplicação parcial: a exclusão é proporcional

Aplicar menos do que o exigido não faz perder tudo. O n.º 12 manda que o benefício respeite "apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido"¹.

Continuando o exemplo, com 150 000 € aplicados dos 220 000 € exigidos e uma taxa marginal de 35%:

Para excluir a mais-valia por inteiro faltariam 70 000 €, aplicados dentro dos mesmos seis meses. A calculadora faz esta conta e mostra os dois cenários lado a lado.

As três maneiras de perder o benefício

O n.º 11 é curto e vale a pena lê-lo antes de assinar o produto. O benefício cai¹:

1. se a aplicação não for feita no prazo de seis meses da alínea c);
2. se, em qualquer ano, o valor das prestações recebidas ultrapassar o limite da alínea d);
3. se for interrompido o pagamento regular das prestações.

E, em cada caso, o ganho é tributado no ano em que a falha ocorre, não no ano da venda. É a consequência menos intuitiva de todo o regime: um resgate a mais no oitavo ano faz nascer, nesse oitavo ano, o imposto de uma mais-valia realizada oito anos antes.

O que fica de fora

Este regime resolve o IRS da mais-valia, e mais nada. Ficam de fora, e são assunto de outras páginas: o cálculo do ganho em si, com o valor de compra atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, que é a calculadora de mais-valias imobiliárias; o regime geral de quem compra outra casa, que é a calculadora de reinvestimento; o benefício fiscal anual de quem entrega dinheiro num plano de poupança-reforma, que é a calculadora de PPR; e a venda de uma casa herdada, que tem regras próprias de valor de aquisição na calculadora de mais-valias de imóvel herdado.

Ficam também de fora os não residentes, os imóveis adquiridos antes de 1989, que estão excluídos do IRS pelo regime transitório do Código, e o novo regime de reinvestimento em arrendamento habitacional dos n.os 7 a 9, criado pelo mesmo Decreto-Lei n.º 97/2026.

Esta página é informação educativa e não constitui aconselhamento fiscal. Confirme sempre o seu caso concreto com a Autoridade Tributária ou com um contabilista certificado.