Calculadora de Reinvestimento de Mais-Valias
Vender a casa onde vive e comprar outra para viver é a situação em que a lei perdoa o IRS da mais-valia: é a exclusão por reinvestimento do artigo 10.º do Código do IRS. O que muita gente erra é a base da conta: não basta reinvestir o ganho, é preciso reinvestir o valor de venda deduzido do empréstimo amortizado, e o que for pago com um novo crédito não conta. Esta calculadora mostra quanto tem de reinvestir para ficar totalmente isento, que parte da mais-valia fica excluída se reinvestir menos, e quanto IRS poupa face a não reinvestir.
A mais-valia é o ganho da venda depois de atualizar o valor de compra pela inflação e de abater as despesas e as obras. Calcule-a primeiro na calculadora de mais-valias imobiliárias e traga aqui o resultado.
Conta apenas o dinheiro seu aplicado na nova habitação própria e permanente: o preço da casa nova menos o novo crédito à habitação. O empréstimo amortizado é o capital em dívida do crédito da casa vendida, pago no momento da venda.
Para excluir a mais-valia por inteiro teria de reinvestir mais 50 000,00 € dentro do prazo legal.
Como se chega ao imposto
| Valor a reinvestir (venda − empréstimo amortizado) | 150 000,00 € |
| Reinvestimento considerado | 100 000,00 € |
| Proporção reinvestida | 66,7% |
| Mais-valia excluída | 40 000,00 € |
| Mais-valia que continua sujeita | 20 000,00 € |
| Parte tributável (50% da mais-valia sujeita) | 10 000,00 € |
| IRS com reinvestimento (35%) | 3500,00 € |
| IRS sem reinvestimento | 10 500,00 € |
| Poupança de IRS | 7000,00 € |
Só o dinheiro aplicado sem recurso a novo crédito conta como reinvestimento: a parte da casa nova paga com um novo empréstimo não entra na conta.
O reinvestimento tem de acontecer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, e a intenção tem de ser declarada no Anexo G do IRS do ano da venda.
A casa vendida tem de ter sido a sua habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores à venda, e a casa nova tem de passar a sê-lo nos prazos legais, em Portugal, na UE ou no Espaço Económico Europeu.
A calculadora aplica a regra da exclusão proporcional para residentes no Continente. Não calcula o regime dos maiores de 65 anos ou reformados (reinvestimento em seguro de vida, fundo de pensões ou PPR no prazo de 6 meses), que o artigo explica.
Estimativa educativa, não constitui aconselhamento financeiro. A taxa marginal de IRS depende do conjunto dos seus rendimentos (englobamento obrigatório); confirme sempre os valores finais com a Autoridade Tributária ou um contabilista certificado.
O que é a exclusão por reinvestimento
O artigo 10.º, n.º 5 do Código do IRS exclui de tributação a mais-valia da venda de um imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido, seja reinvestido na aquisição de outra habitação própria e permanente, de terreno para construção, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel com esse destino, em Portugal, noutro Estado da UE ou no Espaço Económico Europeu. Não é uma isenção automática: tem condições e prazos.
A conta: o que tem mesmo de reinvestir
A base do reinvestimento não é a mais-valia, é o valor de venda. À venda deduz-se apenas a amortização, feita nesse momento, do empréstimo que tinha sido contraído para comprar a casa vendida. Exemplo: vendeu por 250 000 € e amortizou 100 000 € do crédito dessa casa; o valor a reinvestir para a exclusão total é 150 000 €, mesmo que a mais-valia seja só 60 000 €. É este o erro mais comum: pensar que basta reinvestir o ganho.
Reinvestimento parcial: a exclusão é proporcional
Se reinvestir menos do que o valor exigido, não perde tudo: o n.º 12 do artigo 10.º manda excluir a parte proporcional dos ganhos. Reinvestir 100 000 € quando a lei exigia 150 000 € exclui dois terços da mais-valia; o terço restante segue o regime normal, ou seja, 50% dele soma-se aos seus rendimentos e é tributado às taxas progressivas do IRS (englobamento obrigatório). A calculadora aplica exatamente esta proporção.
O novo crédito não conta como reinvestimento
A Autoridade Tributária entende que reinvestir é aplicar o dinheiro da venda, não contrair dívida nova. Se a casa nova custa 300 000 € e pede um crédito de 200 000 €, só os 100 000 € de capitais próprios contam como valor reinvestido. Por isso a calculadora pede o valor aplicado sem recurso a novo crédito: o preço da casa nova menos o novo empréstimo.
Os prazos e a declaração
O reinvestimento tem de ser feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda; comprar primeiro a casa nova e vender a antiga depois também aproveita o regime, desde que a venda ocorra nos 24 meses seguintes à compra. A intenção de reinvestir, mesmo que parcial, tem de ser declarada no Anexo G da declaração de IRS do ano da venda. Depois do reinvestimento, a casa nova tem de passar a habitação do próprio ou do agregado no prazo de 12 meses; na construção ou obras, a inscrição na matriz (ou das alterações) tem de ser pedida até 48 meses após a venda.
As condições de elegibilidade
A casa vendida tem de ter sido a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado, comprovada pelo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à venda (condição introduzida pelo pacote Mais Habitação). A casa nova tem de ficar em Portugal, na UE ou no EEE com intercâmbio de informação fiscal, e o sujeito passivo tem de lá fixar o domicílio fiscal. Se declarar a intenção e depois não reinvestir dentro do prazo, ou não afetar o imóvel a habitação própria, o benefício cai e o IRS daquela mais-valia é devido, com os acréscimos legais.
Maiores de 65 anos ou reformados: a alternativa sem comprar casa
Quem, à data da venda, estiver reformado ou tiver pelo menos 65 anos (o próprio, o cônjuge ou unido de facto) pode excluir a mais-valia sem comprar outra casa: basta aplicar o valor de realização, deduzido da amortização do empréstimo, num contrato de seguro financeiro do ramo vida, num fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num PEPP, nos 6 meses posteriores à venda (artigo 10.º, n.º 10). A calculadora não faz esta variante, mas a proporção funciona da mesma forma.
O que fica de fora desta conta
A calculadora parte da mais-valia já apurada: o cálculo do ganho em si (valor de compra atualizado pelo coeficiente, despesas e obras) é a calculadora de mais-valias imobiliárias. Ficam de fora os não residentes, a determinação exata da taxa marginal pelo englobamento (por isso é um input), o regime transitório dos imóveis comprados antes de 1989 (isentos) e o regime temporário do Mais Habitação que permitiu, só para vendas de 2022 a 2024, usar mais-valias de outros imóveis para amortizar o crédito da habitação própria, e que já terminou.
Exemplo prático
Imagine que vendeu a sua casa por 250 000 €, amortizou na venda os 100 000 € que faltavam do crédito e apurou uma mais-valia de 60 000 €. O valor a reinvestir para a exclusão total é 250 000 € − 100 000 € = 150 000 €. Comprou a casa nova aplicando 100 000 € de capitais próprios (o resto com novo crédito, que não conta): reinvestiu dois terços do exigido, pelo que 40 000 € da mais-valia ficam excluídos e 20 000 € continuam sujeitos. Desses, 50% (10 000 €) somam-se aos rendimentos; a uma taxa marginal de 35%, paga 3 500 € de IRS em vez dos 10 500 € que pagaria sem reinvestir: poupa 7 000 €. Para não pagar nada, teria de reinvestir mais 50 000 € dentro do prazo.
Perguntas frequentes
Tenho de reinvestir a mais-valia ou o valor total da venda?
Quanto tempo tenho para reinvestir?
Comprar a casa nova com crédito conta como reinvestimento?
E se eu reinvestir só uma parte do valor?
Amortizar o crédito de outra casa conta como reinvestimento?
O que acontece se declarar a intenção e depois não reinvestir?
Vendi a casa onde vivia há menos de um ano. Tenho direito à exclusão?
Tenho mais de 65 anos e não quero comprar outra casa. Posso evitar o IRS?
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Fontes
- Artigo 10.º do Código do IRS: exclusão por reinvestimento na habitação própria e permanente (n.os 5, 6, 10 e 12) · Autoridade Tributária e Aduaneira / Portal das Finanças
- Artigo 43.º do Código do IRS: só 50% do saldo das mais-valias de imóveis é tributado · Autoridade Tributária e Aduaneira / Portal das Finanças
- IRS: Reinvestimento da mais-valia (o valor financiado por crédito não conta como reinvestimento) · Ordem dos Contabilistas Certificados
Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisto por: Nahar Geva · Última revisão: 2026-08-01