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Calculadora Capital

Calculadora de Mais-Valias Imobiliárias

Vendeu (ou vai vender) uma casa com lucro? Esta calculadora estima as mais-valias e o IRS a pagar pelas regras dos imóveis: atualiza o valor de compra pela inflação, deduz as despesas e as obras, e tributa apenas 50% do ganho às taxas do IRS.

O valor de compra é atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda do ano em que comprou (Portaria 382/2025/1), e só 50% da mais-valia é tributada. Esse valor soma-se aos seus rendimentos e é tributado às taxas progressivas do IRS (englobamento obrigatório); ajuste a taxa marginal à sua situação (de 12,5% a 48%). As despesas incluem IMT, Imposto do Selo, escritura e a comissão da imobiliária; os encargos com valorização são as obras com fatura dos últimos 12 anos.

IRS a pagar
13 262,00 €
Mais-valia líquida (depois do IRS)
62 738,00 €

Como se chega ao imposto

Valor de venda250 000,00 €
− Valor de compra atualizado (×1,20)144 000,00 €
− Despesas de compra e venda (€)18 000,00 €
− Encargos com valorização (€)12 000,00 €
Mais-valia76 000,00 €
Parte tributável (50% da mais-valia)38 000,00 €
IRS (34,9%)−13 262,00 €
Mais-valia líquida (depois do IRS)62 738,00 €

Estimativa educativa, não constitui aconselhamento financeiro. Cobre a venda de imóveis por residentes no Continente; não inclui a isenção por reinvestimento na habitação própria, imóveis comprados antes de 1989 (isentos) nem os não residentes.

Como se calcula a mais-valia de um imóvel

A mais-valia é o valor de venda menos o valor de compra, mas com dois ajustes importantes que reduzem o ganho. Primeiro, o valor de compra é atualizado por um coeficiente de desvalorização da moeda (publicado todos os anos por Portaria), que o corrige pela inflação desde o ano em que comprou, desde que tenham passado mais de 24 meses. Depois, deduzem-se as despesas com a compra e a venda (IMT, Imposto do Selo, escritura, comissão da imobiliária, certificado energético) e os encargos com a valorização do imóvel (obras com fatura) dos últimos 12 anos.

Só 50% é tributado, mas paga as taxas do IRS

Para quem é residente em Portugal, apenas metade da mais-valia (50%) entra para o imposto: é a regra do Artigo 43.º do Código do IRS. Em contrapartida, ao contrário das ações, não há taxa fixa de 28%: essa metade soma-se obrigatoriamente aos seus restantes rendimentos (englobamento) e é tributada pelas taxas progressivas do IRS, que vão de 12,5% a 48%. Por isso a calculadora deixa-o introduzir a sua taxa marginal de IRS, a que se aplica ao topo do seu rendimento.

Isenções e perdas

Há casos em que não paga imposto: se vendeu a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor numa nova habitação própria (dentro dos prazos legais), a mais-valia pode ficar isenta; os imóveis comprados antes de 1989 também estão isentos. Se, depois de tudo corrigido, vendeu com prejuízo, tem uma menos-valia: não paga imposto e a perda pode ser reportada nos cinco anos seguintes. As mais-valias de imóveis declaram-se no Anexo G do IRS.

Exemplo prático

Comprou uma casa em 2015 por 120 000 € e vai vendê-la em 2025 por 250 000 €. O coeficiente de 2015 é 1,20, pelo que o valor de compra atualizado é 144 000 €. Com 18 000 € de despesas (IMT, escritura, comissão) e 12 000 € de obras, a mais-valia é de 76 000 €. Só 50% é tributado (38 000 €); a uma taxa marginal de IRS de 34,9%, o imposto é de 13 262 € e fica com 62 738 € do ganho.

Perguntas frequentes

Como se calculam as mais-valias na venda de uma casa?
Mais-valia = valor de venda − (valor de compra × coeficiente de desvalorização da moeda) − despesas de compra e venda − encargos com obras dos últimos 12 anos. Para residentes, só 50% deste ganho é tributado, às taxas progressivas do IRS.
Quanto se paga de mais-valias de um imóvel?
Não há uma taxa fixa. Apenas 50% da mais-valia é tributada, mas essa metade junta-se aos seus outros rendimentos e paga as taxas do IRS (de 12,5% a 48%, conforme o seu escalão). O imposto efetivo costuma situar-se entre 6% e 24% do ganho total.
O que é o coeficiente de desvalorização da moeda?
É um fator publicado todos os anos por Portaria que atualiza o valor de compra pela inflação acumulada, para não ser tributado por um ganho que é apenas nominal. Aplica-se se vendeu mais de 24 meses depois de comprar. Para uma casa comprada em 2015 e vendida em 2025, o coeficiente é 1,20.
Que despesas posso deduzir nas mais-valias?
Pode deduzir as despesas com a compra e a venda (IMT, Imposto do Selo, escritura, registo, comissão da imobiliária e certificado energético) e os encargos com a valorização do imóvel (obras com fatura) realizados nos últimos 12 anos.
Pago mais-valias se reinvestir numa nova casa?
Se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor de realização (deduzido do empréstimo que amortizar) noutra habitação própria, dentro dos prazos legais, a mais-valia pode ficar total ou parcialmente isenta. Esta calculadora estima o imposto sem aplicar essa isenção.
Onde declaro as mais-valias de imóveis no IRS?
No Anexo G da declaração Modelo 3 do IRS, indicando as datas e os valores de aquisição e de realização, as despesas e os encargos com valorização. O englobamento é obrigatório, pelo que o ganho é somado aos restantes rendimentos.

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Fontes

Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisto por: Nahar Geva · Última revisão: 2026-06-07