Mais-valias na venda de imóveis: como se calculam e quanto se paga

O que são as mais-valias de um imóvel?

Quando vende um imóvel por mais do que pagou por ele, tem uma mais-valia, um ganho que é tributado em sede de IRS (Categoria G, os incrementos patrimoniais)¹. Mas, ao contrário do que muita gente pensa, não paga imposto sobre o valor da venda nem sequer sobre toda a diferença entre o que vendeu e o que comprou: a lei manda fazer vários ajustes que, em regra, reduzem bastante o ganho tributável.

As regras dos imóveis são diferentes (e mais favoráveis) das que se aplicam às ações, ETF e fundos. Nas ações, paga-se 28% sobre todo o ganho; nos imóveis, só metade do ganho é tributado e o valor de compra é primeiro atualizado pela inflação.

Como se calcula a mais-valia de um imóvel?

A fórmula completa é¹³:

Mais-valia = valor de venda − (valor de compra × coeficiente de desvalorização) − despesas de compra e venda − encargos com a valorização

Vamos a cada peça:

• Valor de venda (valor de realização): o preço por que vendeu.
• Valor de compra (valor de aquisição), atualizado pela inflação com o coeficiente de desvalorização da moeda (ver abaixo).
• Despesas de compra e venda: o IMT e o Imposto do Selo pagos na compra, a escritura, o registo, a comissão da imobiliária na venda e o certificado energético³.
• Encargos com a valorização: as obras que valorizaram o imóvel (com fatura), realizadas nos últimos 12 anos³.

Pode estimar tudo isto, linha a linha, na calculadora de mais-valias imobiliárias.

O que é o coeficiente de desvalorização da moeda?

É um fator publicado todos os anos por Portaria que atualiza o valor de compra pela inflação acumulada desde o ano em que comprou⁴. Serve para não ser tributado por um ganho que é apenas nominal (resultante da subida geral dos preços, não de um enriquecimento real). Só se aplica se tiverem passado mais de 24 meses entre a compra e a venda¹.

Para as vendas de 2025, a tabela é a da Portaria n.º 382/2025/1. Alguns valores:

Exemplo: uma casa comprada em 2010 por 150 000 € conta, no cálculo de 2025, como 150 000 × 1,28 = 192 000 €. São 42 000 € de "ganho de inflação" que não pagam imposto.

Quanto se paga de mais-valias? A regra dos 50%

Aqui está a grande diferença em relação às ações: para quem é residente em Portugal, só 50% da mais-valia é considerado para efeitos de imposto (Artigo 43.º, n.º 2 do CIRS)². Os outros 50% não são tributados.

Mas atenção: não há uma taxa fixa de 28%. Essa metade soma-se obrigatoriamente aos seus restantes rendimentos do ano (trabalho, pensões, etc.), no chamado englobamento obrigatório, e é tributada pelas taxas progressivas do IRS, que vão de 12,5% a 48% consoante o seu escalão¹. Por isso, na calculadora, introduz a sua taxa marginal de IRS (a que se aplica ao topo do seu rendimento).

Exemplo prático

Imagine que comprou uma casa em 2015 por 120 000 € e a vende em 2025 por 250 000 €, com 18 000 € de despesas (IMT, escritura, comissão da imobiliária) e 12 000 € de obras:

• Valor de compra atualizado: 120 000 × 1,20 (coeficiente de 2015) = 144 000 €.
• Mais-valia: 250 000 − 144 000 − 18 000 − 12 000 = 76 000 €.
• Parte tributável (50%): 38 000 €.
• IRS (a uma taxa marginal de 34,9%): 38 000 × 0,349 = 13 262 €.
• Fica com: 76 000 − 13 262 = 62 738 € do ganho.

O imposto (13 262 €) representa cerca de 17% do ganho total de 76 000 €, bem abaixo dos 28% das ações. Teste os seus números na calculadora de mais-valias imobiliárias.

Pago mais-valias se reinvestir numa nova casa?

Pode ficar isento. Se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) e reinvestir o valor de realização (deduzido do empréstimo que amortizar) na compra, construção ou obras de outra habitação própria e permanente, dentro dos prazos legais (em regra, 36 meses após a venda ou 24 meses antes), a mais-valia pode ficar total ou parcialmente isenta¹. A isenção é proporcional à parte que reinvestir.

Há ainda outras situações de isenção, como os imóveis comprados antes de 1989 (anteriores à entrada em vigor do Código do IRS). A nossa calculadora estima o imposto sem aplicar a isenção por reinvestimento: serve para o caso geral de uma venda tributada.

E se vender com prejuízo?

Se, depois de atualizar o valor de compra e somar as despesas, vendeu por menos do que o custo corrigido, tem uma menos-valia e não paga imposto. Essa perda pode ser reportada nos cinco anos seguintes para abater a mais-valias de imóveis futuras².

Onde declaro as mais-valias de imóveis no IRS?

No Anexo G da declaração Modelo 3 do IRS, indicando as datas e os valores de aquisição e de realização, as despesas e os encargos com valorização¹. Como o englobamento é obrigatório, o ganho é somado aos restantes rendimentos. Em caso de dúvida sobre a sua situação concreta (sobretudo a isenção por reinvestimento), consulte um contabilista certificado ou o Portal das Finanças.