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Calculadora Capital

Simulador de IMT

Quanto vai pagar de impostos ao comprar casa? Este simulador calcula os dois impostos da escritura, o IMT e o Imposto do Selo da aquisição, a partir do valor de escritura (ou do VPT, se for mais alto) e da finalidade do imóvel.

O IMT e o Imposto do Selo incidem sobre o maior valor entre o preço de escritura e o VPT. Indique ambos. O simulador usa o mais alto. Tabelas do Continente, limites de 2026.

IMT a pagar
7042,04 €
Imposto do Selo (0,8 %, verba 1.1)
2000,00 €
Total de impostos na escritura
9042,04 €

Quem compra paga sempre os dois: o IMT e o Imposto do Selo da aquisição (0,8 %). Incidem os dois sobre o mesmo valor tributável, porque o art. 9.º, n.º 4 do Código do Imposto do Selo manda aplicar as regras do CIMT. Não está incluído o Imposto do Selo do crédito (0,6 % sobre o montante financiado), que só existe se houver empréstimo.

Como se chega ao IMT

Valor tributável (o maior)250 000,00 €
Taxa aplicável7 %
− Parcela a abater−10 457,96 €
= IMT a pagar7042,04 €

Estimativa educativa, não constitui aconselhamento fiscal ou financeiro. Simula o IMT e o Imposto do Selo da aquisição de uma compra no Continente; não inclui o Selo do crédito, o IMT Jovem nem as tabelas da Madeira e dos Açores. Confirme os valores antes da escritura.

Vídeo: como usar a calculadora

O que é o IMT e quem o paga

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é um imposto pago de uma só vez por quem compra um imóvel em Portugal. É devido antes da escritura (sem o comprovativo de pagamento, o negócio não se concretiza) e a receita reverte para o município. Ao contrário do IMI (que é anual), o IMT paga-se apenas no momento da compra.

Como é calculado

O IMT incide sobre o maior de dois valores: o valor declarado na escritura (o preço) ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. A esse valor aplica-se uma taxa que depende da finalidade do imóvel. Na habitação (própria e permanente ou secundária), a taxa é progressiva por escalões: multiplica-se o valor pela taxa do escalão e subtrai-se a «parcela a abater». Em fórmula: IMT = valor × taxa − parcela a abater. Os prédios rústicos pagam uma taxa fixa de 5 % e os outros prédios urbanos 6,5 %.

A isenção e os escalões em 2026

A compra de habitação própria e permanente está isenta de IMT até 106 346 € em 2026 (o primeiro escalão é a 0 %). Acima desse valor, a taxa marginal sobe por escalões (2 %, 5 %, 7 % e 8 %) até às taxas únicas de 6 % e 7,5 % nos imóveis de valor mais elevado. A habitação não permanente (segunda casa ou para arrendar) segue uma tabela própria, sem o escalão isento: começa logo em 1 %. Os limites dos escalões são atualizados todos os anos pelo Orçamento do Estado.

Porque é que o IMT e o Imposto do Selo se calculam juntos

Quem compra casa não paga um imposto, paga dois: o IMT e o Imposto do Selo da aquisição. A verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo tributa a 0,8 % a «aquisição onerosa ou por doação do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre imóveis», sem qualquer limiar e sem isenção geral. Ou seja: mesmo quem não paga um cêntimo de IMT porque está abaixo dos 106 346 € da isenção da habitação própria e permanente paga sempre os 0,8 % de Selo. E não é coincidência que os dois assentem no mesmo valor: o Código do Imposto do Selo remete duas vezes para o CIMT, no artigo 9.º, n.º 4 (o valor tributável dos negócios sobre imóveis segue «as regras de determinação da matéria tributável» do CIMT) e no artigo 23.º, n.º 4 (também a liquidação da verba 1.1 segue «as regras contidas no CIMT»). É por isso que um único simulador, com o valor de escritura e o VPT, chega aos dois impostos: a lei manda medi-los pela mesma régua e liquidá-los pela mesma via.

O que este simulador não inclui

Fica de fora o Imposto do Selo do crédito (verba 17.1): 0,6 % sobre o montante financiado num empréstimo a cinco ou mais anos, que só existe se comprar com crédito e que depende do valor e do prazo do empréstimo, não do preço da casa. Esse cálculo está na calculadora do Imposto do Selo. Ficam também de fora o IMT Jovem (isenção total até 330 539 € em 2026, com calculadora própria), as tabelas da Madeira e dos Açores, e os custos da escritura e do registo predial, que são serviços e não impostos.

Exemplo prático

Quem compra uma casa para habitação própria e permanente por 250 000 € (com VPT mais baixo) cai no escalão dos 7 %: IMT = 250 000 × 7 % − 10 457,96 € = 7 042,04 €. Acresce o Imposto do Selo da aquisição: 250 000 × 0,8 % = 2 000 €. No total, paga 9 042,04 € de impostos na escritura. Se a mesma casa fosse uma segunda habitação, aplicava-se a tabela da habitação secundária (7 %, parcela a abater 9 394,50 €), dando 8 105,50 € de IMT, mais caro, porque não tem o escalão isento, ou 10 105,50 € já com o Selo.

Perguntas frequentes

Como se calcula o IMT em 2026?
Aplica-se uma taxa ao maior valor entre o preço de escritura e o VPT do imóvel. Na habitação, a taxa é progressiva por escalões e subtrai-se uma parcela a abater: IMT = valor × taxa − parcela. Os prédios rústicos pagam 5 % e os outros prédios urbanos 6,5 %. Os limites dos escalões foram atualizados em cerca de 2 % pelo OE2026.
Quem está isento de IMT ao comprar casa?
A compra de habitação própria e permanente está isenta de IMT até 106 346 € em 2026. Há ainda o IMT Jovem: quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente fica isento até 330 539 € em 2026. Esta calculadora aplica a isenção geral (o escalão a 0 %); o IMT Jovem é explicado no artigo.
O IMT incide sobre o preço ou sobre o VPT?
Sobre o maior dos dois. Normalmente o preço de compra é superior ao Valor Patrimonial Tributário (VPT), pelo que o IMT costuma incidir sobre o preço. Mas se o VPT for mais alto do que o valor da escritura, é o VPT que conta. Indique ambos na calculadora e ela usa o maior.
Qual é a diferença entre o IMT e o IMI?
O IMT paga-se uma única vez, no momento da compra do imóvel, e é suportado pelo comprador. O IMI é um imposto anual sobre a propriedade, devido todos os anos por quem é dono do imóvel a 31 de dezembro. São impostos diferentes, ainda que ambos incidam sobre imóveis.
Este simulador inclui o Imposto do Selo?
Sim. Simula os dois impostos que paga na escritura: o IMT e o Imposto do Selo da aquisição, de 0,8 % sobre o mesmo valor tributável (verba 1.1 da Tabela Geral), e mostra o total. Fica de fora o Imposto do Selo do crédito (0,6 % sobre o montante financiado), que só existe se recorrer a um empréstimo: para esse, use a calculadora do Imposto do Selo.
Quanto pago de impostos ao comprar uma casa de 250 000 €?
Numa habitação própria e permanente de 250 000 €, paga 7 042,04 € de IMT (250 000 × 7 % − 10 457,96 €) mais 2 000 € de Imposto do Selo (0,8 %), ou seja 9 042,04 € de impostos na escritura. Numa segunda habitação, seriam 8 105,50 € de IMT e 10 105,50 € no total. A estes impostos somam-se ainda os custos da escritura e do registo, que não são impostos.
Este simulador inclui o IMT Jovem e as regiões autónomas?
Não. Aplica a isenção geral da habitação própria e permanente (o escalão a 0 %) com as tabelas do Continente. Não inclui o regime IMT Jovem (isenção total até 330 539 € em 2026 para quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente) nem as tabelas próprias da Madeira e dos Açores, que têm limites de escalão mais altos. O IMT Jovem tem calculadora própria.

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Fontes

Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisto por: Nahar Geva · Última revisão: 2026-08-13