Calculadora do Valor Patrimonial Tributário (VPT)
O valor patrimonial tributário (VPT) é o valor que o fisco atribui a um imóvel, e é sobre ele que se calculam o IMI de todos os anos, o IMT e o Imposto do Selo da compra e o AIMI. Esta calculadora aplica a fórmula oficial de avaliação do artigo 38.º do CIMI a um prédio de habitação, com o valor base de 2026 (712,50 €/m²): copie as áreas da caderneta predial, indique a localização, a qualidade e a idade, e veja o VPT estimado e cada passo da conta.
Copie as áreas da caderneta predial. Num apartamento, deixe o terreno livre e a implantação a 0. O Cl da sua zona consulta-se no zonamento do Portal das Finanças (0,35 a 3,5); o Cq parte de 1,00 e sobe ou desce com os elementos do artigo 43.º (moradia, garagem, piscina, falta de infraestruturas).
| Valor base (Vc, 2026): 570 € + 25% | 712,50 € |
| Área bruta ponderada (Aa + 0,30 × Ab) | 106 m² |
| Área da fórmula (A), com Caj e terreno livre | 105,4 m² |
| Coeficientes aplicados | Cl 1 × Cq 1 × Cv 0,85 |
| Produto da fórmula (antes do arredondamento) | 63 832,88 € |
| VPT (arredondado à dezena de euros superior) | 63 840 € |
Acima de 100 m², a área conta cada vez menos: o coeficiente de ajustamento de áreas (artigo 40.º-A) pesa os primeiros 100 m² por inteiro, depois a 0,90, 0,85 e 0,80.
O VPT é sempre arredondado para a dezena de euros imediatamente superior (artigo 38.º do CIMI).
Estimativa para prédios urbanos de HABITAÇÃO (coeficiente de afetação 1,00), com o valor base de 2026 (Portaria n.º 471/2025/1: 570 €/m², ou seja, 712,50 €/m² com o terreno). Comércio, serviços, indústria, terrenos para construção e prédios rústicos têm regras próprias, explicadas no artigo. O VPT oficial é fixado pela avaliação da AT; o da sua caderneta pode ser diferente se a avaliação for antiga.
Esta calculadora fornece estimativas educativas e não constitui aconselhamento financeiro ou fiscal. O VPT oficial é o que consta da caderneta predial, fixado pela Autoridade Tributária.
O que é o VPT e onde é usado
O VPT é o valor fiscal do imóvel, fixado pela Autoridade Tributária numa avaliação, e consta da caderneta predial. Não é o preço de mercado: em regra fica abaixo dele. É a base do IMI (taxa municipal sobre o VPT, todos os anos), conta para o IMT e para o Imposto do Selo na compra (que incidem sobre o maior entre o preço e o VPT), soma para o AIMI acima de 600 000 € por titular e serve de valor mínimo de aquisição nas mais-valias. Um VPT mais baixo significa menos imposto em todas estas frentes.
A fórmula do artigo 38.º do CIMI
VPT = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv. O Vc é o valor base por metro quadrado; o A é a área da fórmula; o Ca é o coeficiente de afetação (1,00 na habitação); o Cl é o coeficiente de localização da zona; o Cq é o coeficiente de qualidade e conforto; e o Cv é o coeficiente de vetustez, que desce com a idade do prédio. O resultado é sempre arredondado para a dezena de euros imediatamente superior.
O valor base de 2026: 712,50 € por metro quadrado
Todos os anos uma portaria fixa o valor médio de construção por metro quadrado. Para 2026 é 570 € (Portaria n.º 471/2025/1, aplicável às declarações entregues a partir de 1 de janeiro de 2026), depois de três anos em 532 €. A este valor soma-se 25% pelo terreno de implantação, pelo que o valor base usado na fórmula é 712,50 €/m². Este número só entra nas avaliações novas: o VPT que já está na caderneta não sobe automaticamente quando a portaria muda.
A área conta cada vez menos: o coeficiente de ajustamento
A área da fórmula parte da área bruta privativa (Aa) mais 30% das áreas dependentes (Ab: garagem, arrecadação, anexos). A este total aplica-se o coeficiente de ajustamento de áreas do artigo 40.º-A, por escalões marginais: os primeiros 100 m² contam por inteiro, de 100 a 160 m² contam a 0,90, de 160 a 220 m² a 0,85 e acima de 220 m² a 0,80. O terreno livre (jardim, quintal) quase não pesa: conta a 0,025 até ao dobro da área de implantação do edifício e a 0,005 no que exceder.
Localização (Cl): o coeficiente da sua zona
O coeficiente de localização varia entre 0,4 e 3,5 (com um mínimo de 0,35 para habitação dispersa em meio rural) e é fixado zona a zona pela Autoridade Tributária, tendo em conta acessibilidades, equipamentos, transportes e o mercado imobiliário local. Numa zona média vale cerca de 1; nas zonas mais caras de Lisboa e Porto aproxima-se do teto. Consulte o valor exato da sua rua no zonamento do Portal das Finanças (SIGIMI) e introduza-o na calculadora.
Qualidade e conforto (Cq): o que soma e o que desconta
O Cq parte de 1,00 e é ajustado pelos elementos do artigo 43.º, entre 0,5 e 1,7. Somam, por exemplo, ser moradia unifamiliar (até 0,20), condomínio fechado (0,20), garagem individual (0,04) ou coletiva (0,03), piscina individual (0,06) ou coletiva (0,03), campo de ténis (0,03), climatização central (0,03), elevador em edifício com menos de quatro pisos (0,02), a qualidade construtiva (até 0,15) e a localização excecional (até 0,10). Descontam a falta de cozinha (0,10), de instalações sanitárias (0,10), de rede de água (0,08), de eletricidade (0,10), de gás (0,02) ou de esgotos (0,05), ruas não pavimentadas (0,03), a falta de elevador em edifícios com mais de três pisos (0,02), áreas inferiores às regulamentares (0,05) e o mau estado de conservação (até 0,05).
Idade do prédio (Cv): a vetustez desce o valor
O coeficiente de vetustez depende dos anos completos desde a licença de utilização (ou o fim das obras): 1,00 até fazer 2 anos, 0,90 dos 2 aos 8, 0,85 dos 9 aos 15, 0,80 dos 16 aos 25, 0,75 dos 26 aos 40, 0,65 dos 41 aos 50, 0,55 dos 51 aos 60 e 0,40 acima de 60 anos. Um prédio com mais de 60 anos vale, para o fisco, 40% do que valeria novo, tudo o resto igual.
O VPT da caderneta pode estar alto: a reavaliação
O VPT só muda quando há uma nova avaliação: na primeira declaração (modelo 1), em obras ou transmissões, ou a pedido. Como o Cv desce com a idade e os coeficientes de localização mudam, um VPT avaliado há vários anos pode estar acima do que a fórmula dá hoje. Qualquer proprietário pode pedir gratuitamente uma nova avaliação três anos depois da última, no Portal das Finanças; se o VPT baixar, o IMI e o AIMI baixam com ele. Compare o resultado desta calculadora com a sua caderneta antes de decidir.
Exemplo prático
Imagine um apartamento com 100 m² de área bruta privativa e 20 m² de garagem e arrecadação (áreas dependentes), com 10 anos, numa zona com coeficiente de localização 1,00 e sem elementos de qualidade a somar ou descontar (Cq 1,00). A área ponderada é 100 + 0,30 × 20 = 106 m²; com o ajustamento de áreas, contam 100 + 0,90 × 6 = 105,4 m². O VPT exato é 712,50 € × 105,4 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 0,85 = 63 832,88 €, arredondado para 63 840 €. Sobre este valor, um IMI de 0,3% seriam 191,52 € por ano.
Perguntas frequentes
O que é o valor patrimonial tributário (VPT)?
Como se calcula o VPT?
Onde consulto o VPT do meu imóvel?
Onde encontro o coeficiente de localização da minha zona?
O VPT sobe quando o valor da portaria sobe?
Posso pedir a reavaliação do VPT para pagar menos IMI?
O VPT é o valor de mercado do imóvel?
Esta calculadora serve para lojas, escritórios ou terrenos?
Calculadoras e leituras relacionadas
Incorporar esta calculadora
Cole este código no seu site para mostrar a calculadora. Inclui um link de atribuição.
Pré-visualização
Fontes
- Código do IMI, artigos 38.º a 46.º: a fórmula do VPT e os coeficientes (versão consolidada) — Portal das Finanças
- Portaria n.º 471/2025/1: valor médio de construção por m² de 570 € para 2026 — Diário da República
- Zonamento e coeficientes de localização (SIGIMI): consulta do Cl da sua zona — Portal das Finanças
Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisto por: Nahar Geva · Última revisão: 2026-07-13