Valor patrimonial tributário (VPT): o que é e como se calcula

O que é o valor patrimonial tributário?

O valor patrimonial tributário (VPT) é o valor que a Autoridade Tributária atribui a cada imóvel, fixado numa avaliação feita pelas regras do Código do IMI e registado na caderneta predial¹. Não é o preço de mercado: é um valor administrativo, calculado por uma fórmula, e em regra fica abaixo do que o imóvel valeria numa venda.

É difícil exagerar a importância deste número, porque é sobre ele que giram os impostos do imobiliário:

• o IMI de todos os anos é a taxa do município aplicada ao VPT: faça a conta na calculadora de IMI;
• na compra, o IMT e o Imposto do Selo incidem sobre o maior entre o preço da escritura e o VPT: veja a calculadora de IMT;
• o AIMI soma os VPT habitacionais de cada titular acima de 600 000 €: veja a calculadora de AIMI;
• nas mais-valias da venda, o VPT funciona como valor mínimo de realização considerado pelo fisco.

A fórmula do artigo 38.º do CIMI

Para os prédios urbanos edificados, o VPT calcula-se assim¹:

VPT = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv, arredondado para a dezena de euros imediatamente superior

Estime já o valor do seu imóvel na calculadora do VPT, que aplica esta fórmula passo a passo com os valores de 2026.

O valor base de 2026: 712,50 € por metro quadrado

Todos os anos, uma portaria fixa o valor médio de construção por metro quadrado para efeitos do artigo 39.º do CIMI. Para 2026 é 570 € (Portaria n.º 471/2025/1, de 26 de dezembro), depois de três anos consecutivos em 532 €². A este valor soma-se 25% pelo terreno de implantação, pelo que o valor base efetivamente usado na fórmula é 712,50 €/m².

O valor novo aplica-se às declarações modelo 1 entregues a partir de 1 de janeiro de 2026. O VPT que já está na caderneta não sobe automaticamente: só muda quando houver uma nova avaliação.

A área (A): acima de 100 m² conta cada vez menos

A área da fórmula parte de duas áreas da caderneta predial¹:

• área bruta privativa (Aa): a área principal do fogo, medida pelo perímetro exterior, que conta por inteiro;
• áreas brutas dependentes (Ab): garagem, arrecadação, anexos, que contam a 30%.

Ao total (Aa + 0,30 × Ab) aplica-se o coeficiente de ajustamento de áreas do artigo 40.º-A, por escalões marginais, como nos escalões do IRS:

O terreno livre (jardim, quintal, logradouro) quase não pesa: conta a 0,025 até ao dobro da área de implantação do edifício e a 0,005 no que exceder. É por isso que um quintal grande acrescenta pouco ao VPT.

A localização (Cl): o coeficiente da sua zona

O coeficiente de localização varia entre 0,4 e 3,5 (com um mínimo especial de 0,35 para habitação dispersa em meio rural) e é fixado zona a zona, tendo em conta acessibilidades, equipamentos, transportes e o mercado imobiliário local¹. Numa zona média anda perto de 1,00; nas zonas mais valorizadas de Lisboa e do Porto aproxima-se do teto.

O valor exato da sua rua consulta-se no zonamento do Portal das Finanças (SIGIMI), um mapa público com o coeficiente em vigor para habitação, comércio, serviços e indústria³.

A qualidade e conforto (Cq): o que soma e o que desconta

O coeficiente de qualidade e conforto parte de 1,00, soma elementos majorativos e desconta minorativos, sempre dentro dos limites de 0,5 a 1,7¹. Os principais, na habitação:

A vetustez (Cv): a idade desce o valor

O coeficiente de vetustez depende dos anos completos desde a licença de utilização (ou o fim das obras)¹:

Para o fisco, um prédio com mais de 60 anos vale 40% do que valeria novo, tudo o resto igual. É este fator que faz com que tantos VPT antigos estejam hoje acima do que a fórmula daria.

Um exemplo do início ao fim

Imagine um apartamento com 100 m² de área bruta privativa e 20 m² de garagem e arrecadação, com 10 anos, numa zona com Cl 1,00 e sem elementos de qualidade a somar ou descontar (Cq 1,00):

• área ponderada: 100 + 0,30 × 20 = 106 m²;
• com o ajustamento de áreas: 100 + 0,90 × 6 = 105,4 m²;
• vetustez aos 10 anos: 0,85;
• VPT exato: 712,50 € × 105,4 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 0,85 = 63 832,88 €;
• arredondado para a dezena superior: VPT = 63 840 €.

Sobre este valor, um IMI de 0,3% seriam cerca de 191,52 € por ano. Refaça a conta com os seus números na calculadora do VPT.

Onde consultar o VPT e quando pedir a reavaliação

O VPT oficial está na caderneta predial, gratuita no Portal das Finanças (Serviços, Imóveis, Consultar Património Predial), no campo valor patrimonial atual, com a data da última avaliação.

O VPT só muda quando há nova avaliação: na primeira declaração (modelo 1), em obras que alterem o prédio, nas transmissões ou a pedido do proprietário. Passados três anos da última avaliação, qualquer proprietário pode pedir gratuitamente uma nova no Portal das Finanças. Como a vetustez desce com a idade, é frequente a fórmula dar hoje menos do que o valor registado; se o novo VPT for mais baixo, o IMI e o AIMI descem no ano seguinte.

Atenção ao sentido inverso: se o coeficiente de localização da zona tiver subido, a reavaliação pode aumentar o VPT. Estime primeiro o resultado na calculadora do VPT e compare com a caderneta antes de pedir.

E fora da habitação?

Esta fórmula, com estes coeficientes, vale para os prédios urbanos de habitação. As outras afetações têm valores próprios: comércio (Ca 1,20), serviços (1,10), indústria e armazéns (0,60) e estacionamento, cada uma com os seus escalões de área. Os terrenos para construção seguem a regra separada do artigo 45.º do CIMI e os prédios rústicos são avaliados por regras completamente diferentes (rendimento fundiário)¹. Na compra e venda, os impostos calculam-se nas calculadoras de IMT e de mais-valias imobiliárias.