A mais-valia é o ganho já apurado na calculadora de mais-valias imobiliárias: traga aqui esse resultado.
O empréstimo amortizado é o capital em dívida pago no momento da venda. O campo do reinvestimento noutra habitação serve para quem combina este regime com a compra de uma casa nova.
Para excluir a mais-valia por inteiro teria de aplicar mais 70 000,00 € num produto elegível, dentro dos 6 meses seguintes à venda.
| Valor a aplicar (venda − empréstimo − reinvestido em nova habitação) | 220 000,00 € |
| Aplicação considerada | 150 000,00 € |
| Proporção aplicada | 68,2% |
| Mais-valia excluída | 61 363,64 € |
| Mais-valia que continua sujeita | 28 636,36 € |
| Parte tributável (50% da mais-valia sujeita) | 14 318,18 € |
| IRS com o regime (35%) | 5011,36 € |
| IRS sem o regime | 15 750,00 € |
| Poupança de IRS | 10 738,64 € |
A alínea d) do n.º 10 exige uma prestação regular durante pelo menos 10 anos, com este teto anual. No período mínimo isso devolve-lhe 112 500,00 €, ou seja 75% do que aplicou: à prestação máxima o capital só volta por inteiro ao fim de 13,3 anos. Receber acima do teto em qualquer ano, ou interromper a prestação, faz cair o benefício.
A aquisição do produto tem de ser feita nos 6 meses posteriores à venda, e não há janela para trás: ao contrário de quem compra outra casa, não conta nada aplicado antes da venda. A intenção declara-se no IRS do ano da venda.
À data da transmissão, o sujeito passivo, o cônjuge ou o unido de facto tem de estar comprovadamente reformado ou ter pelo menos 65 anos. Reformar-se depois da venda já não serve. A casa vendida tem de ter sido a sua habitação própria e permanente.
Os dois regimes somam-se: a alínea a) do n.º 10 deduz do valor a aplicar tanto a amortização do empréstimo como o reinvestimento já feito numa nova habitação própria e permanente.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio renumerou o artigo 10.º do Código do IRS: este regime era o n.º 7 e passou a ser o n.º 10, e a regra que faz cair o benefício era o n.º 8 e passou a ser o n.º 11.
A calculadora aplica a regra da exclusão proporcional para residentes no Continente e parte da mais-valia já apurada. Não verifica as condições de elegibilidade, não faz o reinvestimento em nova habitação própria (que tem calculadora própria) nem o novo regime de arrendamento habitacional dos n.os 7 a 9.
Estimativa educativa, não constitui aconselhamento financeiro. A taxa marginal de IRS depende do conjunto dos seus rendimentos (englobamento obrigatório); confirme sempre os valores finais e o enquadramento do produto com a Autoridade Tributária ou um contabilista certificado.