Permilagem: o que é e como se reparte a quota do condomínio

Uma frase do Código Civil decide tudo o resto

A pergunta que leva as pessoas a procurar este tema é quase sempre a mesma: porque é que eu pago mais de condomínio do que o meu vizinho, se as casas são parecidas? A resposta está numa única frase, no n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil, na redação que a Lei n.º 8/2022 lhe deu: as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e as relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos «em proporção do valor das suas frações»¹.

Repare no que a lei escolheu como critério, e no que não escolheu. Não é a área da casa. Não é o número de pessoas que lá vivem. Não é o consumo de nada. É o valor relativo da fração, e esse valor tem um nome e um sítio próprio.

A permilagem lê-se, não se calcula

O n.º 1 do artigo 1418.º obriga a que no título constitutivo da propriedade horizontal seja fixado «o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio»². É esse número, e apenas esse, que o condomínio usa. E porque é um número fixado num documento, a permilagem não é uma conta que o condómino faça: é um dado que ele procura.

Isso tem uma consequência prática que apanha muita gente de surpresa. Duas frações com a mesma planta e a mesma área podem ter permilagens diferentes, porque o que o título fixa é o valor relativo e não a superfície. Um último andar com vista, um terraço de uso exclusivo ou um lugar de garagem incluído pesam mais do que um primeiro andar interior com a mesma planta. Quem tentar deduzir a sua permilagem dividindo os seus metros quadrados pelos metros quadrados do prédio vai chegar a um número plausível e errado.

Onde procurar, por ordem de facilidade:

• na caderneta predial urbana da fração, no Portal das Finanças;
• no título constitutivo da propriedade horizontal, que costuma acompanhar a escritura de compra;
• com o administrador do condomínio, que tem necessariamente a lista completa, porque é com ela que emite as quotas.

Uma verificação simples fecha o assunto: somadas, as permilagens de todas as frações do prédio dão 1000. Se somar as do seu prédio e não chegar lá, o problema está no título e não na sua conta. O n.º 3 do artigo 1418.º chega a fazer da falta desta especificação causa de nulidade do título.

Do orçamento à quota: a conta, passo a passo

A assembleia de condóminos aprova um orçamento anual. A quota de cada fração é esse orçamento multiplicado pela sua permilagem, mais duas correções que a lei impõe.

Tome um prédio com 24 000 € de despesas gerais por ano, mais 3600 € só de elevador, e uma fração de 45 permilagens:

As duas linhas do meio são as que merecem explicação, porque são as que a lei trata de forma diferente do resto.

O elevador: a palavra que resolve as discussões de assembleia

O n.º 4 do artigo 1424.º é curto e está escrito com cuidado: «Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas»¹.

O critério é a possibilidade, não o uso. Quem vive no primeiro andar e sobe sempre a pé continua a pagar, porque a sua fração pode ser servida pelo elevador; nenhum morador pode pedir dispensa por não o usar. Já uma loja com entrada autónoma para a rua, que o elevador não alcança, está fora, e não é uma questão de acordo entre vizinhos: é o que a lei determina.

O n.º 3 do mesmo artigo generaliza a ideia a qualquer parte comum: as despesas relativas às partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.

O que acontece à conta quando parte do prédio fica de fora

Aqui está a consequência que quase nunca se explica. A fatura do elevador não encolhe por haver frações que não participam: passa a repartir-se apenas por quem participa.

Se as lojas do rés do chão somarem 150 das 1000 permilagens, os restantes 850 milésimos suportam a totalidade dos 3600 €. Para a nossa fração de 45 permilagens, a parcela do elevador deixa de ser 162 € e passa a ser 190,59 € por ano, porque a mesma fatura se divide agora por 850 e não por 1000. Não há aqui nenhuma irregularidade: é o efeito direto da regra do n.º 4, e é a razão pela qual vale a pena saber quantas permilagens do prédio estão efetivamente dentro da conta do elevador.

O fundo comum de reserva acresce à quota

O artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 torna obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício. E o seu n.º 2 fixa a contribuição de cada um numa frase que convém ler devagar: cada condómino contribui «com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio»³.

A palavra decisiva é restantes. Significa as outras despesas, ou seja aquelas que não são o fundo. Os 10 % calculam-se sobre a quota-parte nessas despesas e somam-se a ela. No exemplo acima, 1242 € de quota-parte levam mais 124,20 €, e a quota anual é 1366,20 €. A leitura errada, segundo a qual 10 % da quota ficariam guardados dentro dela, daria 1242 € e uma quota mensal de 103,50 € em vez de 113,85 €.

Repare também no «pelo menos». Dez por cento é o mínimo legal, não o valor obrigatório, e a assembleia pode deliberar mais, o que é aliás prudente num prédio antigo com obras à vista. O n.º 4 do mesmo artigo manda depositar o fundo numa instituição bancária, e o n.º 3 obriga a repor, no prazo máximo de doze meses, qualquer montante que a assembleia tenha decidido usar para outro fim.

Quando é que as quotas podem ser iguais para todos

Podem, mas menos vezes do que se pensa. O n.º 2 do artigo 1424.º admite que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum fiquem a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição. A exceção vem, porém, com três condições cumulativas¹:

1. tem de constar de uma disposição do regulamento do condomínio, e não de uma deliberação avulsa numa assembleia qualquer;
2. essa disposição tem de ser aprovada sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio;
3. os critérios têm de ficar devidamente especificados e justificados.

E o alcance é limitado: abrange os serviços de interesse comum, não as despesas necessárias à conservação das partes comuns, que continuam a repartir-se pelo valor das frações.

Duas notas para quem compra ou vende uma fração

A primeira é sobre dívidas. O artigo 1424.º-A, aditado pela Lei n.º 8/2022, obriga o administrador a emitir, no prazo máximo de dez dias, uma declaração escrita com todos os encargos de condomínio em vigor sobre a fração e com as dívidas existentes, e essa declaração é documento instrutório obrigatório da escritura. A responsabilidade pelas dívidas afere-se pelo momento em que deveriam ter sido liquidadas, e os montantes que se vençam depois da transmissão são do novo proprietário. O comprador pode prescindir da declaração, mas ao fazê-lo aceita expressamente a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio, e por isso raramente é boa ideia.

A segunda é sobre quem deve. O n.º 1 do artigo 1424.º diz que as despesas são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações «no momento das respetivas deliberações». É a data da deliberação que fixa quem deve, e não a data em que a obra se faz.

O que a calculadora faz com tudo isto

A calculadora de quotas de condomínio parte da permilagem da sua fração e do orçamento anual aprovado, aplica a proporção do n.º 1, trata o elevador à parte segundo o n.º 4, deixa-o indicar quantas permilagens participam efetivamente nessas despesas e acrescenta o fundo comum de reserva por cima, devolvendo a quota mensal e a anual. Fica de fora, deliberadamente, a repartição em partes iguais do n.º 2, porque depende de uma disposição do regulamento do seu condomínio e não do regime supletivo.

E vale a pena lembrar que a quota não é o único custo anual de ter uma fração: o IMI incide sobre o valor patrimonial tributário do mesmo imóvel, e quem arrenda pode deduzir as despesas de condomínio no IRS sobre as rendas.