Quota de Condomínio
A quota reparte-se pelo valor de cada fração, e não por partes iguais. Indique a permilagem e o orçamento anual do seu prédio.
A permilagem está no título constitutivo da propriedade horizontal e na caderneta predial, e as de todas as frações do prédio somam 1000. As despesas do elevador entram à parte porque só as frações que ele pode servir participam nelas.
O fundo comum de reserva de 124,20 € acresce à sua quota-parte de 1242,00 € nas restantes despesas, em vez de sair de dentro dela, pelo que a quota anual é de 1366,20 €. É o que diz o n.º 2 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94.
A conta segue o regime supletivo: as despesas repartem-se em proporção do valor das frações, o elevador só entre as frações que ele pode servir e o fundo comum de reserva acresce à quota. Fica de fora a repartição em partes iguais ou pela fruição que o n.º 2 do artigo 1424.º permite, porque depende de uma disposição do regulamento do condomínio aprovada sem oposição.
Estimativa educativa a partir dos valores que indicar. Não substitui o orçamento e a ata da sua assembleia de condóminos, que são os documentos que fixam o que cada fração paga.
Vídeo: como usar a calculadora
A permilagem não se calcula, lê-se
O n.º 1 do artigo 1418.º do Código Civil determina que no título constitutivo da propriedade horizontal seja fixado o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio. É esse número, e apenas esse, que decide quanto cada fração paga. Não é uma conta que o condómino faça a partir dos metros quadrados da sua casa: duas frações com a mesma área podem ter permilagens diferentes, porque o que o título fixa é o valor relativo e não a superfície, e um andar alto com vista ou um lugar de garagem podem pesar mais do que um rés do chão interior com a mesma planta. Encontra a sua permilagem na escritura, na caderneta predial ou no próprio título constitutivo, e a soma das permilagens de todas as frações dá 1000. Se somar as permilagens do seu prédio e não chegar a 1000, o problema está no título e não na calculadora. É por isso que esta ferramenta pede a permilagem como dado de partida, em vez de fingir que a deduz.
O elevador, e a palavra que decide os casos reais
O n.º 4 do artigo 1424.º diz que nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas. A expressão está escrita no modo que resolve quase todas as discussões de assembleia: o que releva é a fração poder ser servida, não o morador servir-se dela. Quem vive no primeiro andar e sobe sempre a pé continua a pagar, porque a sua fração pode ser servida pelo elevador; uma loja com entrada autónoma para a rua, que o elevador não alcança, não paga. E há uma consequência aritmética que raramente se explica: quando algumas frações ficam de fora, a despesa do elevador não desaparece, reparte-se apenas pelas que participam. Num prédio em que as lojas do rés do chão somem 150 das 1000 permilagens, os restantes 850 suportam a totalidade da fatura do elevador, e a parcela de cada um sobe na mesma medida. A calculadora tem um campo para isso, e assinala a diferença. O n.º 3 do mesmo artigo generaliza a ideia: as despesas relativas às partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo de quem delas se serve.
O fundo comum de reserva acresce à quota, não sai de dentro dela
O artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 torna obrigatória a constituição de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício, e o seu n.º 2 diz que cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. A palavra restantes é a que decide a conta e é a que costuma passar despercebida: os 10 % incidem sobre a quota-parte nas outras despesas e somam-se a ela. Uma quota-parte de 100 € por mês nas despesas correntes leva mais 10 € de fundo de reserva e custa 110 €, e não 100 € dos quais 10 € ficam guardados. Repare também no pelo menos: 10 % é o mínimo legal, e a assembleia pode deliberar uma percentagem superior, o que é aliás recomendável num prédio antigo com obras à vista. O fundo tem de ser depositado numa instituição bancária e, se for usado para outro fim, os condóminos têm doze meses para o repor por quotização extraordinária.
O que a calculadora faz, e o que fica de fora
A calculadora parte do orçamento anual aprovado em assembleia e da permilagem da sua fração, aplica a proporção do n.º 1 do artigo 1424.º às despesas gerais, trata as despesas do elevador à parte segundo o n.º 4, soma as duas parcelas e acrescenta-lhes o fundo comum de reserva, devolvendo a quota anual e a quota mensal. Fica deliberadamente de fora a repartição em partes iguais ou em proporção à fruição que o n.º 2 do artigo 1424.º permite para os serviços de interesse comum, porque não é o regime supletivo: depende de uma disposição do regulamento do condomínio, aprovada sem oposição por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, e ainda de os critérios ficarem devidamente especificados e justificados. Um prédio que a tenha reparte essa fatia fora deste modelo. Ficam também de fora as obras que constituam inovações, cujas maiorias de aprovação e cujo regime de recusa fundada são matéria de deliberação e não de aritmética, e as rampas e plataformas elevatórias do n.º 5, suportadas apenas por quem procedeu à colocação.
Exemplo prático
Imagine um T2 com 45 permilagens num prédio cujo orçamento anual aprovado é de 24 000 € de despesas gerais mais 3600 € de elevador, com o fundo de reserva no mínimo legal. A quota-parte nas despesas gerais é de 1080 €, ou seja 24 000 € vezes 45 permilagens. Como todas as frações do prédio são servidas pelo elevador, a parcela do elevador é de 162 €. As restantes despesas somam 1242 € e o fundo comum de reserva acrescenta-lhes 124,20 €, pelo que a quota anual é de 1366,20 € e a quota mensal de 113,85 €. Sem o fundo de reserva seriam 103,50 € por mês, e a diferença de 10,35 € é exatamente o que fica guardado para obras. Se esta fração fosse uma loja que o elevador não alcança, deixaria de pagar os 162 € e a quota mensal desceria para 99,00 €. E se fossem as lojas do rés do chão, com 150 permilagens ao todo, a ficar de fora, a parcela do elevador desta fração subiria de 162 € para 190,59 €, porque a mesma fatura passaria a repartir-se por 850 permilagens em vez de 1000.
Perguntas frequentes
Como se calcula a quota do condomínio?
O rés do chão paga elevador?
A quota pode ser igual para todas as frações?
O fundo de reserva sai da quota ou é a mais?
Onde encontro a permilagem da minha fração?
Quem paga as quotas em atraso quando a casa é vendida?
Os valores da calculadora são exatos?
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Fontes
- Código Civil, artigo 1424.º: encargos de conservação e fruição, na redação da Lei n.º 8/2022 · Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa
- Código Civil, artigo 1418.º: o título constitutivo fixa o valor relativo de cada fração · Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigo 4.º: fundo comum de reserva · Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa
Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisto por: Nahar Geva · Última revisão: 2026-08-15