IRS sobre as rendas: como funciona e quanto paga um senhorio
Quem arrenda um imóvel paga IRS sobre as rendas, mas só sobre o rendimento líquido e a uma taxa que pode descer dos 28% até aos 5% consoante o contrato.
Resposta rápida
As rendas de um imóvel arrendado são tributadas no IRS na Categoria F. O imposto incide sobre o rendimento líquido (as rendas menos as despesas dedutíveis, como o IMI, o condomínio, as obras de conservação e os seguros) e aplica uma taxa autónoma fixada por lei: 28% no arrendamento não habitacional e, na habitação, de 25% a 5% consoante a duração do contrato (quanto mais longo, menor a taxa). Em alternativa, o senhorio pode optar pelo englobamento e pagar as taxas progressivas do IRS. As rendas declaram-se no Anexo F.
O que é o IRS sobre as rendas?
Quando arrenda um imóvel e recebe rendas, esse dinheiro é um rendimento e, como tal, paga IRS. As rendas entram numa categoria própria do imposto, a Categoria F (rendimentos prediais)1. A boa notícia é que não paga imposto sobre tudo o que recebe: a lei deixa-o deduzir várias despesas e aplica uma taxa especial que pode ser bastante mais baixa do que a do seu salário.
Pode estimar o seu caso, linha a linha, na calculadora de IRS sobre rendas.
Sobre que valor se paga o imposto?
O IRS das rendas incide sobre o rendimento líquido, ou seja:
Rendimento coletável = rendas recebidas no ano − despesas dedutíveis
São dedutíveis as despesas que suportou para obter ou manter as rendas2:
- O IMI e o Adicional ao IMI do imóvel.
- As despesas de condomínio (a quota da sua fração reparte-se pela permilagem fixada no título constitutivo, e é esse valor que deduz).
- As obras de conservação e manutenção (com fatura).
- Os seguros e outros gastos correntes com o imóvel.
Não são dedutíveis os juros do crédito à habitação, o mobiliário e os eletrodomésticos, nem as obras que aumentam o valor do imóvel (essas só contam, mais tarde, no cálculo das mais-valias da venda).
Qual é a taxa de IRS sobre as rendas?
As rendas têm uma taxa especial (autónoma), separada das taxas progressivas do trabalho. No arrendamento para habitação, a taxa desce quanto mais longo for o contrato, para incentivar o arrendamento estável3:
| Tipo de contrato | Taxa |
|---|---|
| Habitação, até 5 anos | 25% |
| Habitação, de 5 a 10 anos | 15% |
| Habitação, de 10 a 20 anos | 10% |
| Habitação, 20 anos ou mais | 5% |
| Não habitacional (comércio, escritórios) | 28% |
Exemplo prático
Imagine que arrenda um apartamento por 800 € por mês (9 600 € por ano), com um contrato de habitação de 3 anos (taxa de 25%), e que durante o ano pagou 1 200 € de despesas dedutíveis (IMI, condomínio e seguro):
- Rendimento coletável: 9 600 − 1 200 = 8 400 €.
- IRS (25%): 8 400 × 0,25 = 2 100 €.
- Fica com: 9 600 − 1 200 − 2 100 = 6 300 €.
O imposto representa cerca de 21,9% das rendas brutas. Se o contrato fosse de 5 a 10 anos (taxa de 15%), o IRS desceria para 1 260 €. Teste os seus números na calculadora de IRS sobre rendas.
A alternativa: o englobamento
Em vez da taxa autónoma, o senhorio pode optar pelo englobamento: junta as rendas líquidas aos restantes rendimentos (trabalho, pensões) e paga as taxas progressivas do IRS1. Esta opção costuma compensar quem tem rendimentos baixos ou muitas despesas dedutíveis, porque as primeiras taxas da tabela do IRS podem ficar abaixo da taxa autónoma. Com rendimentos médios ou altos, a taxa autónoma é, em regra, mais vantajosa. A nossa calculadora estima a tributação autónoma, que é a regra-base.
Onde se declaram as rendas?
As rendas declaram-se no Anexo F da declaração Modelo 3 do IRS, indicando as rendas recebidas, as despesas dedutíveis e os dados do contrato (incluindo a duração, que define a taxa)1. O senhorio deve ainda emitir o recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças sempre que recebe uma renda.
Pago Segurança Social sobre as rendas?
Não. As rendas de um senhorio particular são rendimentos prediais e pagam apenas IRS, sem contribuições para a Segurança Social. A situação muda apenas para quem exerce o arrendamento como atividade empresarial (Categoria B). Em caso de dúvida sobre a sua situação concreta, consulte um contabilista certificado ou o Portal das Finanças.
Erros comuns
Pensar que se paga IRS sobre toda a renda recebida
O imposto incide sobre o rendimento líquido. Antes de aplicar a taxa, deduzem-se as despesas elegíveis (IMI, condomínio, conservação, seguros), o que reduz a base tributável.
Usar a taxa do escalão do trabalho
As rendas têm uma taxa especial (autónoma) própria, de 28% a 5%. Não é a taxa marginal do seu salário, a menos que opte voluntariamente pelo englobamento.
Ignorar a duração do contrato
Na habitação, um contrato mais longo baixa muito a taxa: de 25% (até 5 anos) para 15%, 10% e até 5% (20 anos ou mais). Declarar a duração certa no Anexo F é o que garante a taxa reduzida.
Perguntas frequentes
Como se calcula o IRS sobre as rendas?
Qual é a taxa de IRS sobre as rendas?
Que despesas posso deduzir às rendas?
Vale a pena optar pelo englobamento das rendas?
Onde declaro as rendas no IRS?
Pago Segurança Social sobre as rendas?
Leitura e calculadoras relacionadas
Fontes
- 1.Artigo 8.º do Código do IRS, rendimentos prediais (Categoria F) · Autoridade Tributária e Aduaneira / Portal das Finanças · consultado a 8/06/2026
- 2.Artigo 41.º do Código do IRS, deduções aos rendimentos prediais · Autoridade Tributária e Aduaneira / Portal das Finanças · consultado a 8/06/2026
- 3.Artigo 72.º do Código do IRS, taxas especiais e reduções por duração do contrato · Autoridade Tributária e Aduaneira / Portal das Finanças · consultado a 8/06/2026
Autor / Revisto por
Autor
Thorben Rasmus Idel
Cofundador e autor
Cofundador da Calculadora Capital e autor da metodologia de todas as calculadoras e artigos. Empresário e investidor ativo, Thorben fundou a Idel Versandhandel GmbH, uma empresa de comércio internacional presente em 16 países, e investe em ações, ETF e criptomoedas. É ele quem escreve a metodologia e confirma as contas de cada página, trazendo a experiência de quem gere um negócio e investe para manter as ferramentas e as explicações próximas da forma como o dinheiro, os mercados e os impostos funcionam de facto para quem vive em Portugal.
Revisto por
Nahar Geva
Cofundação e revisão independente
Cofundação da Calculadora Capital e revisão independente de todas as calculadoras e artigos. Com um percurso de empreendedorismo e de investimento ativo nos mercados, Nahar junta uma abordagem orientada por dados e por produto à experiência de investir em ações e ETF, em criptomoedas e outros ativos digitais, e ainda em finanças pessoais e imobiliário. Em cada página, Nahar revê a metodologia e confere as contas e os valores, testando se as ferramentas e as explicações resistem à forma como o dinheiro, os mercados e os impostos funcionam de facto para quem investe.
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