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IRS sobre as rendas: como funciona e quanto paga um senhorio

Quem arrenda um imóvel paga IRS sobre as rendas, mas só sobre o rendimento líquido e a uma taxa que pode descer dos 28% até aos 5% consoante o contrato.

4 min de leituraRevisto a Por Thorben Rasmus IdelRevisto por Nahar Geva

Resposta rápida

As rendas de um imóvel arrendado são tributadas no IRS na Categoria F. O imposto incide sobre o rendimento líquido (as rendas menos as despesas dedutíveis, como o IMI, o condomínio, as obras de conservação e os seguros) e aplica uma taxa autónoma fixada por lei: 28% no arrendamento não habitacional e, na habitação, de 25% a 5% consoante a duração do contrato (quanto mais longo, menor a taxa). Em alternativa, o senhorio pode optar pelo englobamento e pagar as taxas progressivas do IRS. As rendas declaram-se no Anexo F.

O que é o IRS sobre as rendas?

Quando arrenda um imóvel e recebe rendas, esse dinheiro é um rendimento e, como tal, paga IRS. As rendas entram numa categoria própria do imposto, a Categoria F (rendimentos prediais)1. A boa notícia é que não paga imposto sobre tudo o que recebe: a lei deixa-o deduzir várias despesas e aplica uma taxa especial que pode ser bastante mais baixa do que a do seu salário.

Pode estimar o seu caso, linha a linha, na calculadora de IRS sobre rendas.

Sobre que valor se paga o imposto?

O IRS das rendas incide sobre o rendimento líquido, ou seja:

Rendimento coletável = rendas recebidas no ano − despesas dedutíveis

São dedutíveis as despesas que suportou para obter ou manter as rendas2:

  • O IMI e o Adicional ao IMI do imóvel.
  • As despesas de condomínio.
  • As obras de conservação e manutenção (com fatura).
  • Os seguros e outros gastos correntes com o imóvel.

Não são dedutíveis os juros do crédito à habitação, o mobiliário e os eletrodomésticos, nem as obras que aumentam o valor do imóvel (essas só contam, mais tarde, no cálculo das mais-valias da venda).

Qual é a taxa de IRS sobre as rendas?

As rendas têm uma taxa especial (autónoma), separada das taxas progressivas do trabalho. No arrendamento para habitação, a taxa desce quanto mais longo for o contrato, para incentivar o arrendamento estável3:

Tipo de contratoTaxa
Habitação, até 5 anos25%
Habitação, de 5 a 10 anos15%
Habitação, de 10 a 20 anos10%
Habitação, 20 anos ou mais5%
Não habitacional (comércio, escritórios)28%

Exemplo prático

Imagine que arrenda um apartamento por 800 € por mês (9 600 € por ano), com um contrato de habitação de 3 anos (taxa de 25%), e que durante o ano pagou 1 200 € de despesas dedutíveis (IMI, condomínio e seguro):

  • Rendimento coletável: 9 600 − 1 200 = 8 400 €.
  • IRS (25%): 8 400 × 0,25 = 2 100 €.
  • Fica com: 9 600 − 1 200 − 2 100 = 6 300 €.

O imposto representa cerca de 21,9% das rendas brutas. Se o contrato fosse de 5 a 10 anos (taxa de 15%), o IRS desceria para 1 260 €. Teste os seus números na calculadora de IRS sobre rendas.

A alternativa: o englobamento

Em vez da taxa autónoma, o senhorio pode optar pelo englobamento: junta as rendas líquidas aos restantes rendimentos (trabalho, pensões) e paga as taxas progressivas do IRS1. Esta opção costuma compensar quem tem rendimentos baixos ou muitas despesas dedutíveis, porque as primeiras taxas da tabela do IRS podem ficar abaixo da taxa autónoma. Com rendimentos médios ou altos, a taxa autónoma é, em regra, mais vantajosa. A nossa calculadora estima a tributação autónoma, que é a regra-base.

Onde se declaram as rendas?

As rendas declaram-se no Anexo F da declaração Modelo 3 do IRS, indicando as rendas recebidas, as despesas dedutíveis e os dados do contrato (incluindo a duração, que define a taxa)1. O senhorio deve ainda emitir o recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças sempre que recebe uma renda.

Pago Segurança Social sobre as rendas?

Não. As rendas de um senhorio particular são rendimentos prediais e pagam apenas IRS, sem contribuições para a Segurança Social. A situação muda apenas para quem exerce o arrendamento como atividade empresarial (Categoria B). Em caso de dúvida sobre a sua situação concreta, consulte um contabilista certificado ou o Portal das Finanças.

Erros comuns

  • Pensar que se paga IRS sobre toda a renda recebida

    O imposto incide sobre o rendimento líquido. Antes de aplicar a taxa, deduzem-se as despesas elegíveis (IMI, condomínio, conservação, seguros), o que reduz a base tributável.

  • Usar a taxa do escalão do trabalho

    As rendas têm uma taxa especial (autónoma) própria, de 28% a 5%. Não é a taxa marginal do seu salário, a menos que opte voluntariamente pelo englobamento.

  • Ignorar a duração do contrato

    Na habitação, um contrato mais longo baixa muito a taxa: de 25% (até 5 anos) para 15%, 10% e até 5% (20 anos ou mais). Declarar a duração certa no Anexo F é o que garante a taxa reduzida.

Perguntas frequentes

Como se calcula o IRS sobre as rendas?
Soma as rendas recebidas no ano, deduz as despesas elegíveis (IMI, condomínio, conservação, seguros) e aplica a esse rendimento líquido a taxa do seu contrato (de 28% a 5%). IRS = (rendas − despesas) × taxa.
Qual é a taxa de IRS sobre as rendas?
No arrendamento para habitação, a taxa autónoma desce com a duração: 25% até 5 anos, 15% de 5 a 10 anos, 10% de 10 a 20 anos e 5% a partir de 20 anos. No arrendamento não habitacional é 28%.
Que despesas posso deduzir às rendas?
As despesas suportadas para obter as rendas: IMI e Adicional ao IMI, condomínio, obras de conservação e manutenção (com fatura), seguros e outros gastos com o imóvel. Não são dedutíveis os juros do crédito, o mobiliário nem as obras que valorizam o imóvel.
Vale a pena optar pelo englobamento das rendas?
Pode compensar com rendimentos totais baixos ou muitas despesas dedutíveis, porque as primeiras taxas progressivas do IRS podem ser inferiores à taxa autónoma. Com rendimentos médios ou altos, a taxa autónoma costuma ser mais vantajosa.
Onde declaro as rendas no IRS?
No Anexo F da declaração Modelo 3 do IRS, indicando as rendas recebidas, as despesas dedutíveis e os dados do contrato, incluindo a duração, que determina a taxa.
Pago Segurança Social sobre as rendas?
Não. As rendas de um senhorio particular são rendimentos prediais (Categoria F) e pagam apenas IRS. A situação é diferente para quem tem o arrendamento como atividade empresarial (Categoria B).

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Fontes

  1. 1.Artigo 8.º do Código do IRS, rendimentos prediais (Categoria F) — Autoridade Tributária e Aduaneira / Portal das Finanças · consultado a 8/06/2026
  2. 2.Artigo 41.º do Código do IRS, deduções aos rendimentos prediais — Autoridade Tributária e Aduaneira / Portal das Finanças · consultado a 8/06/2026
  3. 3.Artigo 72.º do Código do IRS, taxas especiais e reduções por duração do contrato — Autoridade Tributária e Aduaneira / Portal das Finanças · consultado a 8/06/2026

Autor / Revisto por

Autor

Thorben Rasmus Idel

Founder & writer

Co-founder of Calculadora Capital. Writes the methodology and verifies the math behind every page.

Revisto por

Nahar Geva

Co-founder & reviewer

Co-founder of Calculadora Capital. Reviews the methodology and verifies the math behind every page.

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