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Calculadora Capital

Calculadora de Isenção de IMI

Nem toda a gente paga IMI pela casa onde vive: a lei prevê duas isenções para a habitação própria e permanente. Uma é permanente, para agregados com rendimentos baixos e pouco património; a outra dura 3 anos e protege quem compra ou constrói a primeira casa dentro de certos limites. Esta calculadora verifica as duas ao mesmo tempo, a partir do valor patrimonial da casa, do rendimento do agregado e da taxa do seu município, e mostra quanto IMI deixa de pagar por ano.

O VPT (valor patrimonial tributário) está na caderneta predial, no Portal das Finanças; não é o preço de compra. No VPT global some todos os prédios, rústicos e urbanos, de todo o agregado, casa incluída.

Rendimento bruto total do agregado familiar, antes de deduções: o que consta da declaração de IRS. A taxa do seu município (entre 0,3% e 0,45%) está no site do município ou no Portal das Finanças.

Isenção de 3 anos: poupa por ano
332,50 €
IMI anual sem isenção
332,50 €

Sem direito à isenção permanente (artigo 11.º-A do Código do IMI): exige rendimento bruto do agregado até 17 295,59 € e VPT global de todos os prédios até 75 198,20 €, em simultâneo.

Tem direito à isenção temporária de 3 anos (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais): não paga o IMI de 2026 a 2028, uma poupança de 997,50 €. Na compra é aplicada automaticamente; a casa tem de passar a habitação própria e permanente nos 6 meses seguintes.

Como se chega a este resultado

Isenção permanente (artigo 11.º-A do CIMI)
Rendimento bruto do agregado (limite 17 295,59 €)45 000,00 € · acima do limite
VPT global do agregado (limite 75 198,20 €)95 000,00 € · acima do limite
Isenção temporária de 3 anos (artigo 46.º do EBF)
VPT do imóvel (limite 125 000,00 €)95 000,00 € · dentro do limite
Rendimento bruto do ano anterior (limite 153 300,00 €)45 000,00 € · dentro do limite
Anos de IMI isentos2026–2028
Poupança nos 3 anos997,50 €

A isenção permanente é reconhecida oficiosamente todos os anos; a de 3 anos é automática na compra e, na construção ou obras, pede-se no serviço de finanças nos 60 dias seguintes ao prazo de 6 meses para habitar a casa.

A isenção de 3 anos só pode ser concedida 2 vezes ao mesmo agregado e pode ser prolongada por mais 2 anos por deliberação da assembleia municipal.

Nos dois regimes a casa tem de ser a habitação própria e permanente, comprovada pelo domicílio fiscal, e as obrigações declarativas de IRS e IMI têm de estar em dia.

Ficam de fora as restantes isenções (reabilitação urbana, arrendamento habitacional do artigo 46.º n.º 3, entidades), o regime dos emigrantes e as regras das regiões autónomas. O cálculo do IMI em si, com a dedução familiar, é a calculadora de IMI.

Valores indicativos, calculados a partir dos limites legais de 2026. A decisão sobre a isenção é da Autoridade Tributária. Esta informação não dispensa a consulta da lei nem constitui aconselhamento fiscal.

As duas isenções, lado a lado

A isenção permanente do artigo 11.º-A do Código do IMI destina-se a agregados de baixos rendimentos com imóveis de reduzido valor: enquanto as condições se mantiverem, o IMI da habitação própria (e dos prédios rústicos) não é cobrado, ano após ano. A isenção temporária do artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais destina-se a quem compra, constrói, amplia ou melhora uma casa para nela viver: dura 3 anos, seja qual for o rendimento até ao limite legal. As duas têm condições diferentes e é possível ter direito às duas ao mesmo tempo; nesse caso a permanente é a mais valiosa, porque não expira.

Isenção permanente: os dois limites de 2026

O artigo 11.º-A exige duas condições em simultâneo. Primeira: o rendimento bruto total do agregado familiar não pode ser superior a 2,3 vezes o valor anual do IAS; com o IAS de 2026 em 537,13 € por mês (7 519,82 € ao ano), o limite é 17 295,59 €. Segunda: o valor patrimonial tributário global de todos os prédios do agregado, rústicos e urbanos, casa incluída, não pode exceder 10 vezes o valor anual do IAS, ou seja, 75 198,20 € em 2026. Conta o rendimento bruto (antes de deduções) de todo o agregado, e conta o património todo, não apenas a casa onde vive.

Isenção permanente: automática, mas com um dever

Não há requerimento: a Autoridade Tributária reconhece esta isenção oficiosamente, todos os anos, cruzando a declaração de IRS com a matriz predial. O reverso é que o reconhecimento depende de ter as obrigações declarativas em dia: se algum membro do agregado não entregar a declaração de IRS (ou as declarações de IMI devidas) dentro do prazo, a isenção perde-se nesse ano (n.º 5 do artigo 11.º-A). A isenção também vale para quotas-partes de heranças indivisas, na parte dos herdeiros que cumpram as condições.

Isenção temporária de 3 anos: as condições

O artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais isenta por 3 anos os prédios urbanos construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso para habitação própria e permanente. As condições: o valor patrimonial tributário do imóvel não pode exceder 125 000 €, e o rendimento bruto total do agregado no ano anterior não pode ser superior a 153 300 € (é o rendimento bruto, não o rendimento coletável que muitos sites ainda citam: a redação atual vem da Lei n.º 12/2022). A casa tem de passar a habitação do próprio ou do agregado nos 6 meses seguintes à compra ou ao fim das obras, comprovada pelo domicílio fiscal.

Isenção temporária: automática na compra, a pedido nos outros casos

Quando compra a casa, a isenção é reconhecida automaticamente pela Autoridade Tributária com base nos dados de que dispõe (escritura e declaração de IMT), sem qualquer requerimento. Na construção, ampliação ou melhoramento, é preciso pedir: o requerimento entrega-se no serviço de finanças da área do imóvel nos 60 dias seguintes ao fim do prazo de 6 meses para afetar a casa a habitação. Um pedido fora de prazo não elimina a isenção, mas encurta-a: começa no ano do pedido e termina quando terminaria se os prazos tivessem sido cumpridos.

Três anos, mais dois, duas vezes na vida

O período legal é de 3 anos, contados desde o ano da aquisição ou conclusão, inclusive: quem compra em 2026 fica isento no IMI de 2026, 2027 e 2028. A assembleia municipal pode prolongar a isenção por mais 2 anos, por deliberação comunicada à Autoridade Tributária até 31 de dezembro para valer no ano seguinte; nem todos os municípios o fazem, por isso a calculadora mostra os 3 anos garantidos por lei. E há um travão importante: esta isenção só pode ser concedida duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar, ao longo da vida (n.º 11 do artigo 46.º).

Quanto vale a isenção

O valor de cada isenção é o IMI que deixa de pagar: o valor patrimonial tributário do imóvel multiplicado pela taxa do seu município, que nos prédios urbanos fica entre 0,3% e 0,45% (artigo 112.º do Código do IMI; a taxa concreta está no site do município ou no Portal das Finanças). Uma casa com VPT de 95 000 € num concelho a 0,35% paga 332,50 € por ano: a isenção de 3 anos vale 997,50 €, e a permanente vale esses 332,50 € em cada ano em que as condições se verifiquem.

O que fica de fora desta conta

A calculadora verifica os dois regimes da habitação própria; o cálculo do próprio IMI, com a dedução familiar por dependentes, é a calculadora de IMI, e o valor patrimonial usado nas contas é o da caderneta predial, que pode estimar na calculadora de VPT. Ficam de fora as restantes isenções do Estatuto dos Benefícios Fiscais (reabilitação urbana, prédios de interesse cultural, entidades públicas e de utilidade pública), a variante do artigo 46.º para imóveis novos destinados a arrendamento habitacional, o regime dos emigrantes, o agravamento dos prédios devolutos e as regras próprias das regiões autónomas.

Exemplo prático

Imagine um casal que compra a primeira casa em 2026: VPT de 95 000 €, rendimento bruto conjunto de 45 000 € e taxa municipal de 0,35%. A isenção permanente não se aplica: o rendimento passa o limite de 17 295,59 € e o VPT passa os 75 198,20 €. A isenção temporária aplica-se: o VPT fica abaixo dos 125 000 € e o rendimento abaixo dos 153 300 €, por isso o casal não paga IMI em 2026, 2027 e 2028. Como o IMI anual seria 95 000 € × 0,35% = 332,50 €, a isenção vale 997,50 € nos 3 anos, e mais 665 € se o município tiver deliberado o prolongamento por 2 anos.

Perguntas frequentes

Quem tem direito à isenção permanente de IMI?
Os agregados familiares cujo rendimento bruto total anual não passe de 2,3 vezes o valor anual do IAS (17 295,59 € em 2026) e cujo património imobiliário total, somando o valor patrimonial de todos os prédios rústicos e urbanos do agregado, não passe de 10 vezes o valor anual do IAS (75 198,20 € em 2026). A isenção abrange a habitação própria e permanente e os prédios rústicos, e mantém-se enquanto as duas condições se verificarem (artigo 11.º-A do Código do IMI).
Tenho de pedir a isenção permanente?
Não. A Autoridade Tributária reconhece-a oficiosamente todos os anos, com base na declaração de IRS e na matriz predial. Mas atenção: se algum membro do agregado não entregar a declaração de IRS ou de IMI dentro do prazo, a isenção não é atribuída nesse ano.
Quais são as condições da isenção de 3 anos ao comprar casa?
Duas: o valor patrimonial tributário do imóvel não pode exceder 125 000 € e o rendimento bruto total do agregado no ano anterior não pode passar de 153 300 €. Além disso, a casa tem de passar a habitação própria e permanente, com o domicílio fiscal lá, nos 6 meses seguintes à compra ou ao fim das obras (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais).
A isenção de 3 anos é automática?
Na compra, sim: a Autoridade Tributária aplica-a automaticamente com base na escritura e na declaração de IMT, sem requerimento. Na construção, ampliação ou melhoramento é preciso pedi-la no serviço de finanças, nos 60 dias seguintes ao fim do prazo de 6 meses para passar a viver na casa.
Quantas vezes posso usar a isenção de 3 anos?
Duas vezes, no máximo, ao longo da vida, pelo mesmo sujeito passivo ou agregado familiar (n.º 11 do artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais). Se já beneficiou dela em duas casas, a terceira paga IMI desde o primeiro ano, mesmo cumprindo os limites.
A isenção de 3 anos pode ser prolongada?
Sim, por mais 2 anos, mas só se a assembleia municipal do seu concelho o deliberar e comunicar à Autoridade Tributária até 31 de dezembro, para valer no ano seguinte. Não é um direito automático: depende de decisão do município, ano a ano.
O limite de rendimento é o rendimento coletável ou o bruto?
Nos dois regimes conta o rendimento bruto total do agregado familiar, antes de deduções. No artigo 46.º, a redação atual (Lei n.º 12/2022) usa o rendimento bruto até 153 300 €; muitos artigos antigos ainda citam o rendimento coletável, mas essa já não é a regra em vigor.
Comprei a casa a meio do ano. Quando começa a isenção de 3 anos?
No próprio ano da aquisição: o IMI é devido por quem for proprietário a 31 de dezembro, por isso quem compra em 2026 com direito à isenção não paga o IMI de 2026, 2027 e 2028, cobrado em cada ano seguinte.
E se o VPT da casa subir acima de 125 000 € durante os 3 anos?
O limite afere-se com o valor patrimonial à data: se uma reavaliação elevar o VPT acima do limite durante o período, o benefício cessa, porque os benefícios fiscais caducam quando deixam de se verificar os pressupostos. O mesmo vale para a isenção permanente se o rendimento ou o património do agregado passarem os limites.

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Fontes

Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisto por: Nahar Geva · Última revisão: 2026-08-01