Isenção de IMI: quem tem direito, limites de 2026 e como pedir

Duas isenções, duas lógicas diferentes

O IMI é o imposto anual sobre os imóveis: o valor patrimonial tributário (VPT) da casa multiplicado pela taxa do município, como explica a calculadora de IMI. Para a habitação própria e permanente, a lei prevê duas isenções com lógicas distintas:

• a isenção permanente do artigo 11.º-A do Código do IMI, pensada para agregados de baixos rendimentos e pouco património: dura enquanto as condições se verificarem¹;
• a isenção temporária do artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, pensada para quem compra, constrói, amplia ou melhora a casa onde vai viver: dura 3 anos².

As condições são diferentes, os limites são diferentes, e é possível ter direito às duas ao mesmo tempo. A calculadora de isenção de IMI verifica as duas de uma vez, com os valores de 2026.

Isenção permanente: os limites de 2026

O artigo 11.º-A exige duas condições em simultâneo, ambas indexadas ao valor anual do IAS (14 vezes o IAS mensal de 537,13 €, ou seja, 7 519,82 € em 2026)¹³:

Dois detalhes decidem a maioria dos casos:

• conta o rendimento bruto, antes de qualquer dedução: o valor total dos rendimentos declarados no IRS de todo o agregado;
• conta o património todo, não só a casa: todos os prédios rústicos e urbanos de todos os membros do agregado, somados pelo VPT da caderneta predial. Pode estimar o valor de um imóvel na calculadora de VPT.

Cumpridas as duas, a isenção abrange a habitação própria e permanente e os prédios rústicos do agregado, e renova-se automaticamente todos os anos.

Isenção permanente: automática, mas com um dever

Não há requerimento nem formulário: a Autoridade Tributária reconhece a isenção oficiosamente, cruzando a declaração de IRS com a matriz predial¹. O reverso é um dever fácil de falhar: se algum membro do agregado não entregar dentro do prazo a declaração de IRS (ou as declarações de IMI devidas), a isenção não é atribuída nesse ano. No ano seguinte, com as obrigações em dia, volta a ser reconhecida.

A isenção vale também para quotas-partes de heranças indivisas, na parte dos herdeiros que cumpram as condições¹.

Isenção de 3 anos: as condições

O artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais isenta por 3 anos os prédios urbanos construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso para habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado²:

Atenção ao segundo limite: desde a Lei n.º 12/2022, conta o rendimento bruto, não o rendimento coletável que muitos artigos antigos ainda citam². Além dos limites, a casa tem de passar a habitação própria e permanente nos 6 meses seguintes à compra ou ao fim das obras, comprovada pelo domicílio fiscal.

Nas ampliações e melhoramentos, a isenção aplica-se apenas ao aumento do valor patrimonial resultante das obras, embora o VPT total conte para os limites².

Como pedir: automática na compra, requerimento nos outros casos

O caminho depende de como a casa chegou às suas mãos²:

• compra (aquisição onerosa): a isenção é automática. A Autoridade Tributária aplica-a com base na escritura e na declaração de IMT, sem qualquer pedido;
• construção, ampliação ou melhoramento: o pedido entrega-se no serviço de finanças da área do imóvel (ou pelo e-balcão do Portal das Finanças), devidamente documentado, nos 60 dias seguintes ao fim do prazo de 6 meses para afetar a casa a habitação própria.

Um pedido fora de prazo não elimina o benefício, mas encurta-o: a isenção começa no ano do pedido e termina quando terminaria se os prazos tivessem sido cumpridos. O mesmo vale se só mudar o domicílio fiscal para a casa depois do prazo de 6 meses.

Três anos, mais dois, duas vezes na vida

O período legal é de 3 anos, contados desde o ano da aquisição ou conclusão, inclusive: quem compra em 2026 não paga o IMI de 2026, 2027 e 2028 (cobrado em cada ano seguinte). Há dois complementos importantes²:

• a assembleia municipal pode prolongar a isenção por mais 2 anos, por deliberação comunicada à Autoridade Tributária até 31 de dezembro, para valer no ano seguinte. Nem todos os municípios o fazem: confirme no seu;
• o benefício só pode ser concedido duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar, ao longo da vida. A terceira casa paga IMI desde o primeiro ano, mesmo dentro dos limites.

Quanto vale a isenção

O valor é o IMI que deixa de pagar: o VPT vezes a taxa do município, que nos prédios urbanos fica entre 0,3% e 0,45%. Um exemplo com os números da calculadora:

Se o município tiver deliberado o prolongamento, somam-se mais dois anos: 665 € extra. E para quem cumpre as condições da isenção permanente, a poupança repete-se ano após ano, sem prazo.

O que a isenção de IMI não cobre

Vale a pena separar o que este regime não é:

• não é a isenção de IMT: o IMT paga-se uma vez, na compra da casa, e tem regimes próprios, como o IMT Jovem até aos 35 anos. As duas isenções podem acumular-se, mas não se confundem;
• não abrange o AIMI: o adicional ao IMI dos patrimónios acima de 600 000 € tem as suas próprias regras, na calculadora de AIMI;
• não cobre as outras isenções do Estatuto dos Benefícios Fiscais: reabilitação urbana, prédios de interesse cultural, entidades de utilidade pública e a variante do artigo 46.º para imóveis novos destinados ao arrendamento habitacional têm condições próprias;
• não trava agravamentos: os prédios devolutos ou em ruínas podem pagar taxas agravadas, um regime à parte.

Antes do IMI chegar, faça as contas

O IMI de cada ano é cobrado no ano seguinte, e a isenção decide-se pelos factos de 31 de dezembro. Se comprou ou vai comprar casa, confirme os dois limites na calculadora de isenção de IMI; se o VPT da sua casa está inflacionado, pondere pedir a reavaliação gratuita (explicada na calculadora de VPT), porque um VPT mais baixo pode significar menos IMI ou até a entrada nos limites da isenção. E se o seu agregado tem rendimentos baixos, garanta apenas uma coisa: as declarações de IRS entregues a tempo, todos os anos.