Renda Apoiada
Na habitação social a renda sai do rendimento do agregado, não do mercado. Indique os dois valores da nota de liquidação do IRS.
O rendimento global é o campo 1 e a coleta líquida o campo 22 da nota de liquidação do IRS do ano anterior, que é o que o artigo 3.º n.º 2 manda usar. O VPT consta da caderneta predial e serve só para o teto: deixe a zero se não o souber.
Esta conta pressupõe que a habitação já lhe foi atribuída em regime de arrendamento apoiado. As condições de acesso e os impedimentos do artigo 6.º, bem como a hierarquização dos candidatos, são decididos pela entidade locadora e não entram neste cálculo.
O artigo 23.º dá direito à revisão da renda quando a composição ou os rendimentos do agregado mudam, e o arrendatário deve comunicá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias. Um município pode aprovar regulamentação própria, que nunca pode ser menos favorável do que esta lei.
O rendimento que conta é o líquido, e isso mudou em 2016
A alínea f) do artigo 3.º define rendimento mensal líquido como o duodécimo da soma dos rendimentos anuais líquidos de todos os membros do agregado familiar, e o n.º 2 do mesmo artigo diz exatamente de onde saem os números: os valores do rendimento global e da coleta líquida correspondem aos constantes da declaração de rendimentos das pessoas singulares, validada pela Autoridade Tributária e Aduaneira e respeitante ao ano anterior. Por isso esta calculadora pede dois campos e não um: o rendimento global, que é o campo 1 da nota de liquidação, e a coleta líquida, que é o campo 22 do quadro dessa mesma nota. A diferença entre os dois, dividida por doze, é o ponto de partida. A redação originária de 2014 usava o rendimento mensal BRUTO, e foi a Lei n.º 32/2016 que passou a conta para o líquido, com efeitos a 1 de setembro de 2016. Isso quer dizer que qualquer guia escrito antes dessa data calcula a renda a partir do número errado, e há muitos ainda em linha.
As sete deduções somam-se, e a capitação é uma parcela à parte
A alínea g) do artigo 3.º manda deduzir ao rendimento mensal líquido sete quantias, todas expressas em percentagem do indexante dos apoios sociais: 10 % pelo primeiro dependente, 15 % pelo segundo, 20 % por cada dependente além do segundo, 10 % por cada deficiente, que acresce aos anteriores se também couber na definição de dependente, 10 % por cada elemento do agregado com idade igual ou superior a 65 anos, 20 % em caso de família monoparental e, por fim, a quantia resultante da aplicação do fator de capitação do Anexo I. Duas coisas costumam correr mal aqui. A primeira é que as três primeiras alíneas se acumulam: três dependentes deduzem 10 % mais 15 % mais 20 %, ou seja 45 % do IAS, que em 2026 são 241,71 €, e não os 20 % da última alínea aplicada sozinha. A segunda é que o fator de capitação não é uma alternativa às parcelas por pessoa, é uma parcela adicional que depende apenas do número de pessoas do agregado: 0 % com uma, 5 % com duas, 9 % com três, 12 % com quatro, 14 % com cinco e 15 % com seis ou mais. Um agregado de cinco pessoas com três dependentes deduz as duas coisas, 45 % mais 14 %. Note-se ainda que a parcela dos 65 anos era de 5 % na redação de 2014 e a Lei n.º 32/2016 duplicou-a para 10 %, pelo que uma página anterior a setembro de 2016 subestima a dedução de qualquer agregado com um pensionista.
A taxa de esforço sobe com o rendimento, até parar nos 23 %
O artigo 21.º não fixa uma percentagem: fixa uma fórmula. O valor da renda é determinado pela aplicação de uma taxa de esforço ao rendimento mensal corrigido, sendo a taxa de esforço o valor, arredondado à milésima, que resulta de T = 0,067 × (RMC/IAS). Como a própria taxa depende do rendimento corrigido e depois é multiplicada por ele, a renda cresce com o quadrado do rendimento e não em proporção dele: um agregado que duplique o rendimento corrigido vê a renda mais do que duplicar. É esse desenho que faz a habitação social pesar muito pouco a quem tem muito pouco. O travão é o artigo 21.º-A, aditado pela Lei n.º 32/2016, que diz que a taxa de esforço máxima não pode ser superior a 23 % do rendimento mensal corrigido do agregado familiar do arrendatário. Fazendo a conta ao contrário, a taxa atinge esses 23 % quando o rendimento corrigido chega a cerca de 1 843,88 €, e a partir daí volta a crescer em linha reta. A calculadora assinala quando esse teto está a ser aplicado, porque é a partir dele que a conta deixa de ser progressiva.
O piso de 5,37 € e o teto que depende do VPT da casa
O artigo 22.º fecha a conta pelos dois lados. O n.º 1 diz que a renda em regime de arrendamento apoiado não pode ser de valor inferior a 1 % do indexante dos apoios sociais vigente em cada momento, o que em 2026 dá 5,37 € por mês. É um piso sem condições: um agregado cujas deduções superem o rendimento paga esses 5,37 € e não zero. O n.º 2 remete o limite superior para fora desta lei: a renda máxima em regime de arrendamento apoiado é a renda máxima aplicável aos contratos de arrendamento para fim habitacional em regime de renda condicionada. Esse limite tem duas peças, e ambas têm fonte própria. O artigo 3.º n.º 1 da Lei n.º 80/2014 diz que a renda não pode exceder o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas condicionadas ao valor patrimonial tributário do fogo, e o artigo 1.º da Portaria n.º 236/2015, de 10 de agosto, fixa essa taxa em 6,7 %. Logo a renda máxima é o VPT vezes 6,7 % dividido por doze, e é por isso que esta calculadora pede o VPT. Vale a pena saber que o n.º 3 do artigo 22.º, que permitia à entidade locadora aplicar um teto mais alto correspondente a uma taxa de esforço de até 25 %, foi revogado pela Lei n.º 32/2016: hoje o único teto é o da renda condicionada.
Exemplo prático
Um casal com dois filhos menores numa habitação municipal com um VPT de 45 000 €. A nota de liquidação do IRS do ano anterior mostra 15 000 € de rendimento global e 300 € de coleta líquida, pelo que o rendimento anual líquido é 14 700 € e o rendimento mensal líquido 1 225,00 €. As deduções são 25 % do IAS pelos dois dependentes, ou seja 134,28 €, mais 12 % pelo fator de capitação de um agregado de quatro pessoas, ou seja 64,46 €, num total de 198,74 €. O rendimento mensal corrigido fica em 1 026,26 €. A taxa de esforço é 0,067 × (1 026,26 ÷ 537,13) = 0,128, e a renda é 1 026,26 € × 0,128 = 131,36 € por mês, ou 1 576,32 € no ano, o que representa 12,8 % do rendimento corrigido. Fica acima do piso de 5,37 € e bem abaixo do teto de 251,25 € que o VPT permite. Se o mesmo casal tivesse um terceiro filho, as deduções subiriam para 316,91 € e a renda DESCERIA para 102,61 €.
Perguntas frequentes
Como se calcula a renda no arrendamento apoiado?
Que documentos preciso para saber a minha renda apoiada?
Ter mais filhos aumenta ou diminui a renda apoiada?
Qual é a renda mínima na habitação social?
Há um limite máximo para a renda apoiada?
A renda apoiada muda quando o meu rendimento muda?
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Fontes
- Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro: regime do arrendamento apoiado (arts. 3.º, 21.º, 22.º e Anexo I) · Diário da República
- Lei n.º 32/2016, de 24 de agosto: a redação em vigor, com o texto republicado · Diário da República
- Lei n.º 80/2014, de 19 de dezembro: regime de renda condicionada, que fixa a renda máxima · Diário da República
- Portaria n.º 236/2015, de 10 de agosto: fixa a taxa das rendas condicionadas em 6,7 % · Diário da República
- Arrendamento apoiado: legislação aplicável e simulador oficial · IHRU, Portal da Habitação
Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisto por: Nahar Geva · Última revisão: 2026-09-03