Arrendamento apoiado: como a lei calcula a renda

A renda sai de uma fórmula, não de uma negociação

O artigo 21.º da Lei n.º 81/2014 é curto e é o coração do regime: «o valor da renda em regime de arrendamento apoiado é determinado pela aplicação de uma taxa de esforço ao rendimento mensal corrigido do agregado familiar, sendo a taxa de esforço (T) o valor, arredondado à milésima, que resulta da seguinte fórmula: T = 0,067 × (RMC/IAS)»¹.

Repare no que isto significa. A renda não é uma percentagem fixa do rendimento, como quase todo o mundo assume quando ouve falar de «taxa de esforço». A percentagem é ela própria uma função do rendimento: quanto maior for o rendimento corrigido, maior é a taxa que sobre ele incide. Como depois se multiplicam os dois, a renda cresce com o quadrado do rendimento e não em proporção dele.

Um exemplo torna isso visível. Com um rendimento corrigido de 500 € a taxa é 0,062 e a renda são 31,00 €, ou 6,2 % do rendimento. Com o dobro, 1 000 €, a taxa passa a 0,125 e a renda a 125 €, ou seja quatro vezes mais para o dobro do rendimento. É este desenho que faz a habitação social pesar muito pouco a quem tem muito pouco, e é a razão pela qual não existe uma tabela de rendas: existe uma curva.

O indexante dos apoios sociais está em 537,13 € em 2026, e é a única peça desta fórmula que muda todos os anos.

O rendimento de partida é líquido, e isso mudou em 2016

O ponto onde mais informação publicada erra é o primeiro. A alínea f) do artigo 3.º, na redação em vigor, define «rendimento mensal líquido» (RML) como «o duodécimo da soma dos rendimentos anuais líquidos de todos os membros do agregado familiar», e o n.º 2 do mesmo artigo diz exatamente onde ir buscar os números: «os valores do rendimento global e da coleta líquida correspondem aos constantes da declaração de rendimentos das pessoas singulares, validada pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e respeitante ao ano anterior»².

São dois campos concretos: o rendimento global, que é o campo 1 da nota de liquidação do IRS, e a coleta líquida, que é o campo 22 do quadro dessa mesma nota. A diferença entre eles, dividida por doze, é o RML.

A redação originária de 2014 não era assim. Falava de «rendimento mensal bruto» (RMB), definido como «o duodécimo do total dos rendimentos anuais ilíquidos auferidos por todos os elementos do agregado familiar»¹. Foi a Lei n.º 32/2016 que trocou o bruto pelo líquido, com efeitos a 1 de setembro de 2016². Uma página escrita antes dessa data não está a descrever um regime alternativo: está a calcular a renda a partir de um número que a lei já não usa, e o erro é grande, porque a coleta líquida de um agregado com rendimento tributável pode representar vários pontos percentuais do rendimento global.

As sete deduções, e as duas que quase sempre se somam mal

A alínea g) do artigo 3.º define o rendimento mensal corrigido como o rendimento mensal líquido «deduzido das quantias indicadas de seguida», e são estas, verbatim²:

• 10 % do indexante dos apoios sociais pelo primeiro dependente;
• 15 % do indexante dos apoios sociais pelo segundo dependente;
• 20 % do indexante dos apoios sociais por cada dependente além do segundo;
• 10 % do indexante dos apoios sociais por cada deficiente, que acresce aos anteriores se também couber na definição de dependente;
• 10 % do indexante dos apoios sociais por cada elemento do agregado familiar com idade igual ou superior a 65 anos;
• 20 % do indexante dos apoios sociais em caso de família monoparental;
• a quantia resultante da aplicação do fator de capitação, constante do anexo I, ao indexante dos apoios sociais.

A primeira coisa que corre mal é a leitura das três primeiras alíneas. São cumulativas. Três dependentes não deduzem 20 %: deduzem 10 % mais 15 % mais 20 %, ou seja 45 % do IAS, que em 2026 são 241,71 €. Quatro dependentes deduzem 65 %, e assim por diante, vinte pontos percentuais por cada um.

A segunda é a natureza do fator de capitação. As seis primeiras alíneas olham para quem são as pessoas do agregado; a sétima olha apenas para quantas são, e é uma parcela adicional, não uma alternativa. O Anexo I, «a que se refere a alínea d) do artigo 3.º», é este²:

Um agregado de cinco pessoas com três dependentes deduz, portanto, 45 % pelos dependentes e mais 14 % pela capitação, num total de 59 % do IAS, ou 316,91 €.

Há ainda uma terceira armadilha, mais discreta: a parcela dos 65 anos era de 0,05 na redação de 2014 e o texto republicado pela Lei n.º 32/2016 passou-a a 10 %¹². Foi duplicada. Qualquer conta anterior a setembro de 2016 subestima a dedução de um agregado com um pensionista.

O teto de 23 % é novo, e é onde a curva se endireita

A fórmula do artigo 21.º, deixada a si mesma, faria a renda subir indefinidamente. A Lei n.º 32/2016 aditou o artigo 21.º-A precisamente para a travar: «a taxa de esforço máxima não pode ser superior a 23 % do rendimento mensal corrigido do agregado familiar do arrendatário»².

Fazendo a conta ao contrário, a taxa da fórmula atinge 23 % quando o rendimento corrigido chega a 0,23 dividido por 0,067 vezes o IAS, ou seja cerca de 1 843,88 € em 2026. Abaixo disso a renda cresce mais do que proporcionalmente ao rendimento; acima disso volta a crescer em linha reta, a 23 % de cada euro adicional de rendimento corrigido.

Vale a pena registar o que desapareceu ao mesmo tempo. O n.º 3 do artigo 22.º permitia à entidade locadora, «por razões de planeamento e desde que as características do locado o permitam», aplicar uma renda máxima superior, correspondente a uma taxa de esforço de até 25 % do rendimento corrigido, com faseamento. A Lei n.º 32/2016 revogou-o². Hoje o único teto é o da renda condicionada, que a secção seguinte trata.

O piso de 5,37 € e o teto que depende do valor da casa

O artigo 22.º fecha a conta pelos dois lados, e as duas pontas têm naturezas muito diferentes.

O piso é simples e absoluto: «a renda em regime de arrendamento apoiado não pode ser de valor inferior a 1 % do indexante dos apoios sociais (IAS) vigente em cada momento»¹. Em 2026 são 5,37 € por mês. Não há condição nenhuma associada, o que significa que um agregado cujas deduções superem o rendimento, e que portanto tem rendimento corrigido negativo e taxa de esforço zero, paga ainda assim esses 5,37 €.

O teto exige uma viagem por dois outros diplomas. O n.º 2 do artigo 22.º diz apenas que «a renda máxima em regime de arrendamento apoiado é a renda máxima aplicável aos contratos de arrendamento para fim habitacional em regime de renda condicionada»¹. Esse regime é o da Lei n.º 80/2014, publicada no mesmo dia, cujo artigo 3.º n.º 1 diz que a renda «não pode exceder o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas condicionadas ao valor patrimonial tributário do fogo no ano da celebração do contrato», e cujo n.º 2 remete a taxa para uma portaria³. Essa portaria é a n.º 236/2015, de 10 de agosto, e o seu artigo 1.º é uma frase: «a taxa das rendas condicionadas a que se refere o n.º 2 do artigo 3.º da Lei n.º 80/2014, de 19 de dezembro, é fixada em 6,7 %»⁴.

Juntando as três peças: a renda máxima é o valor patrimonial tributário da casa vezes 6,7 %, dividido por doze. Numa habitação com um VPT de 45 000 € isso dá 251,25 € por mês, e nenhum rendimento do agregado pode levar a renda acima desse valor. É também por isso que o VPT aparece entre os campos do simulador oficial e da nossa calculadora: sem ele não há teto para aplicar.

O IHRU continua a listar essa portaria de 2015 como a legislação em vigor do regime de renda condicionada⁵, pelo que a taxa não é revista todos os anos, ao contrário do IAS.

Uma divergência entre a lei e o simulador oficial

O IHRU publica um simulador do regime, e é a ferramenta a que praticamente todos os arrendatários recorrem⁵. Ele acerta na estrutura toda: usa o rendimento líquido, pede o rendimento global e a coleta líquida, aplica o fator de capitação exatamente como o Anexo I o define, trava a taxa nos 23 %, aplica o piso de 1 % do IAS e o teto do VPT vezes 6,7 % dividido por doze, e até carrega o IAS de 2026 correto, 537,13 €.

Há um ponto em que se afasta da lei, e é o das deduções por dependente. A folha de cálculo que o simulador executa no navegador trata o número de dependentes com a linha (0.25 + v_ci_dependentes-2*0.20), e essa expressão não é a da lei por duas razões independentes: faltam-lhe os parênteses que a alínea iii) pede, porque o que a lei manda somar é 0,25 mais (dependentes menos dois) vezes 0,20, e o campo do formulário não é convertido em número antes de entrar na soma. Verificado a 3 de setembro de 2026, o efeito conjunto é que, a partir do terceiro dependente, o simulador aplica uma dedução de cerca de menos 79 € em vez das centenas de euros que a lei manda deduzir.

Como uma dedução menor deixa um rendimento corrigido maior, e o rendimento corrigido entra duas vezes na conta, a diferença no valor final não é pequena. No agregado do nosso exemplo trabalhado, um casal com três filhos, 15 000 € de rendimento global, 300 € de coleta líquida e um VPT de 45 000 €, a lei dá uma renda de 102,61 € por mês e o simulador oficial devolve 188,00 €, uma diferença de 85,39 € por mês, ou 1 024,68 € por ano.

Duas ressalvas, porque importam. A primeira é que a página do próprio simulador avisa que «os valores de renda apresentados pelo simulador são indicativos», e a renda que se paga é a que a entidade locadora fixa, com o seu próprio sistema, que pode muito bem calcular corretamente: o que aqui se compara é a lei com uma ferramenta de apoio, não com uma fatura. A segunda é que uma divergência observada numa data pode ser corrigida a qualquer momento, e nesse caso esta secção deixa de descrever o presente. A nossa calculadora segue a lei, e é essa a razão pela qual assinala expressamente os casos com três ou mais dependentes.

O que a lei decide, e o que não decide

Duas perguntas costumam vir juntas e têm respostas muito diferentes. Quanto vou pagar é aritmética, e é o que esta página e a calculadora tratam. Se tenho direito a uma casa não é: o artigo 6.º lista os impedimentos, entre eles ser proprietário, usufrutuário ou arrendatário de outro prédio urbano destinado a habitação, ou estar a usufruir de apoios financeiros públicos para fins habitacionais, e a atribuição faz-se por concurso, aos candidatos «melhor classificados, em função dos critérios de hierarquização e de ponderação estabelecidos para o efeito» pela própria entidade¹. Nenhuma fórmula prevê quantas casas existem nem quantos candidatos há à frente.

Fica também de fora deste cálculo a definição legal completa de «rendimentos anuais líquidos» para além dos dois campos que a lei nomeia, o caso do agregado que legalmente não entregou declaração de IRS, o faseamento do artigo 37.º quando uma revisão faz a renda subir, e a atualização anual, que o artigo 23.º remete para o n.º 2 do artigo 1077.º do Código Civil, ou seja para o mesmo coeficiente que atualiza qualquer renda habitacional.

Por fim, uma nota que muda a leitura de tudo o que está acima quando o senhorio é uma câmara. O n.º 4 do artigo 3.º permite às regiões autónomas e às autarquias aprovar regulamentação própria, adaptada às realidades dos bairros de que são proprietárias, e o n.º 5 impõe-lhe um limite claro: essa regulamentação «não pode conduzir à definição de normas regulamentares menos favoráveis para os arrendatários, quer quanto ao cálculo do valor de rendas quer quanto às garantias de manutenção do contrato de arrendamento»². O que a lei calcula é, por isso, um máximo: um regulamento municipal pode cobrar menos, nunca mais.