O que é o Imposto do Selo e quanto se paga ao comprar casa?

O que é o Imposto do Selo?

O Imposto do Selo é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e um dos mais transversais: incide sobre uma longa lista de atos, contratos e documentos¹. As taxas estão fixadas na Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS), anexa ao Código do Imposto do Selo (CIS). Cada linha da tabela (chamada «verba») corresponde a um ato e à respetiva taxa.

O caso com que a maioria das pessoas se cruza é o da compra de casa. É nesse caso que este artigo (e a nossa calculadora do Imposto do Selo) se foca, embora mais abaixo listemos também os outros casos comuns.

Os dois selos da compra de casa

Comprar um imóvel implica pagar Imposto do Selo em duas frentes, ambas no momento da escritura¹:

1. Selo sobre a aquisição (Verba 1.1), 0,8 % sobre o maior valor entre o preço de escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. É a mesma base do IMT.
2. Selo sobre o crédito (Verba 17.1), se comprar com crédito habitação, paga ainda selo sobre o montante financiado, a uma taxa que depende do prazo do empréstimo.

Quem compra a pronto, sem crédito, paga apenas os 0,8 % da aquisição.

As taxas do selo do crédito

A taxa do selo sobre o crédito depende do prazo¹:

• Prazo igual ou superior a 5 anos → 0,60 % (o caso normal do crédito habitação).
• Prazo entre 1 e 5 anos → 0,50 %.
• Prazo inferior a 1 ano → 0,04 % por mês ou fração.

Como um crédito habitação dura quase sempre 25 a 40 anos, aplica-se a taxa de 0,60 % sobre o capital emprestado. Este selo é cobrado uma só vez, pelo banco, no momento da contratação.

Sobre que valor incide?

O selo da aquisição incide sobre o maior de dois valores¹:

• o preço declarado na escritura (o valor da compra);
• o VPT do imóvel, que consta da caderneta predial.

Na prática, o preço de compra costuma ser superior ao VPT, pelo que o selo incide quase sempre sobre o preço. Mas se o VPT for mais alto, é o VPT que serve de base, exatamente como no IMT. Indique ambos na calculadora e ela usa o mais alto.

Exemplo prático

Imagine a compra de uma casa por 250 000 € (com VPT mais baixo), financiada com 200 000 € de crédito habitação a 30 anos:

• Selo da aquisição = 250 000 × 0,8 % = 2 000 €.
• Selo do crédito = 200 000 × 0,6 % = 1 200 €.
• Total de Imposto do Selo = 3 200 €.

A este valor acresce o IMT, que é um imposto à parte, veja como é calculado o IMT e estime-o na calculadora de IMT.

Imposto do Selo e IMT: não são a mesma coisa

É um engano comum. Ambos se pagam antes da escritura, mas são impostos distintos:

• O IMT tem taxas progressivas por escalões e pode ser isento na habitação própria e permanente até 106 346 € em 2026 (mais, no IMT Jovem).
• O Imposto do Selo da aquisição é sempre 0,8 %, sem isenção para a generalidade das compras.

Some os dois para ter o custo fiscal total da escritura. Depois de comprar, passa a pagar IMI todos os anos, veja como é calculado o IMI.

E os outros casos do Imposto do Selo?

A compra de casa é apenas uma das muitas verbas da TGIS. Outros casos comuns¹:

• Arrendamento (Verba 2): 10 % sobre o valor de uma renda (no início do contrato).
• Heranças e doações (Verba 1.2): 10 %, mas o cônjuge, descendentes e ascendentes estão isentos (pagam apenas, no caso de imóveis, os 0,8 % da transmissão).
• Garantias, livranças e letras, juros e comissões bancárias: cada um tem a sua verba e taxa.

Esses casos não entram na nossa calculadora, que se foca no custo de comprar casa. Se está a comprar com crédito, veja também a prestação do crédito habitação.