Atualização de rendas: quanto pode aumentar a renda em 2026
A renda da casa não sobe quando o senhorio quer nem quanto o senhorio quer: na falta de outro critério no contrato, sobe uma vez por ano, pelo coeficiente que o INE publica, e só depois de uma carta registada enviada com 30 dias de antecedência. Para 2026, o coeficiente é 1,0224, um aumento de 2,24%. Veja como se calcula a nova renda, o que a carta tem de dizer, e o que acontece quando o senhorio não atualizou a renda durante anos.
Resposta rápida
Na falta de um critério fixado no contrato, a renda pode ser atualizada uma vez por ano pelo coeficiente oficial do INE (artigo 1077.º do Código Civil). Para 2026 o coeficiente é 1,0224, um aumento de 2,24% (Aviso n.º 23174/2025/2): uma renda de 800 € passa para 817,92 €. A atualização só produz efeitos depois de comunicada por carta registada com aviso de receção, com pelo menos 30 dias de antecedência, e só pode ser exigida um ano após o início do contrato ou a atualização anterior. Coeficientes de anos anteriores não aplicados podem ser recuperados, até três anos de uma vez, mas nunca retroativamente. O contrato pode fixar outro critério de atualização, que prevalece sobre o coeficiente.
O coeficiente de atualização de rendas de 2026
Na falta de um critério de atualização fixado no contrato, a renda de um arrendamento pode ser atualizada uma vez por ano pelo coeficiente que o INE calcula e publica em aviso no Diário da República (artigo 1077.º do Código Civil)2. O coeficiente resulta da variação média do índice de preços no consumidor, sem habitação, dos 12 meses até 31 de agosto do ano anterior, e sai até 30 de outubro.
Para 2026, o coeficiente é 1,0224, um aumento de 2,24% (Aviso n.º 23174/2025/2, publicado a 19 de setembro de 2025)1. Aplica-se aos arrendamentos urbanos, habitacionais e não habitacionais (lojas, escritórios), e aos arrendamentos rurais.
Como se calcula a nova renda
A conta é uma multiplicação:
nova renda = renda atual × coeficiente
Com o coeficiente de 2026:
| Renda atual | Nova renda (× 1,0224) | Aumento por mês |
|---|---|---|
| 400 € | 408,96 € | 8,96 € |
| 500 € | 511,20 € | 11,20 € |
| 650 € | 664,56 € | 14,56 € |
| 800 € | 817,92 € | 17,92 € |
| 1000 € | 1022,40 € | 22,40 € |
| 1200 € | 1226,88 € | 26,88 € |
| 1500 € | 1533,60 € | 33,60 € |
O coeficiente é o teto da atualização anual pelo regime legal: o senhorio pode aplicar um aumento menor, ou nenhum. Faça a conta à sua renda na calculadora de atualização de rendas.
As regras: um ano, carta registada, 30 dias
A atualização não é automática. Para produzir efeitos, têm de se cumprir três regras (artigo 1077.º do Código Civil)2:
- uma atualização por ano: a primeira só pode ser exigida um ano após o início do contrato, e cada uma das seguintes um ano após a atualização anterior;
- comunicação por escrito: o senhorio envia carta registada com aviso de receção, ou entrega-a em mão com protocolo de receção, com pelo menos 30 dias de antecedência;
- conteúdo da carta: o novo montante da renda e o coeficiente (ou os coeficientes) e demais fatores usados no cálculo.
Sem a carta, a renda antiga mantém-se: o inquilino não é obrigado a pagar um aumento que não lhe foi comunicado nestes termos.
Anos em atraso: até três coeficientes de uma vez
Se o senhorio não atualizou a renda num ou mais anos, não perde definitivamente esses aumentos: pode aplicar os coeficientes em falta juntamente com o do ano corrente, multiplicados uns pelos outros, até três anos de coeficientes3.
Uma renda de 800 € sem atualização desde 2023 pode ser atualizada com os três coeficientes: 800 € × 1,0694 (2024) × 1,0216 (2025) × 1,0224 (2026) = 893,58 €, um aumento total de 11,70%.
O que o senhorio não pode fazer é cobrar retroativamente as diferenças dos meses em que a renda ficou por atualizar: a recuperação só produz efeitos para a frente, a partir da comunicação.
O contrato pode fixar outro critério
O regime do coeficiente é supletivo: aplica-se quando o contrato nada diz. As partes podem estipular por escrito outro critério de atualização, por exemplo uma percentagem fixa por ano, e nesse caso é esse critério que vale, mesmo que seja superior ao coeficiente. Verifique sempre a cláusula de atualização do seu contrato antes de fazer contas.
O histórico recente dos coeficientes
| Ano | Coeficiente | Aumento |
|---|---|---|
| 2026 | 1,0224 | +2,24% |
| 2025 | 1,0216 | +2,16% |
| 2024 | 1,0694 | +6,94% |
| 2023 | 1,02 (travão legal) | +2,00% |
Em 2023, o coeficiente teria sido 1,0543, mas a Lei n.º 19/2022 limitou a atualização a 2% (o "travão das rendas"), com compensações fiscais para os senhorios4. O salto de 2024 (+6,94%) refletiu a inflação alta de 2023, medida pelo IPC sem habitação; é por isso que o coeficiente não coincide com a inflação do ano civil que se lê nas notícias.
Rendas antigas e regimes especiais
Duas situações seguem regras próprias e ficam fora destas contas:
- contratos anteriores a 1990 ainda em processo de transição para o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano): a renda segue um caminho faseado próprio, com limites ligados ao rendimento do agregado;
- renda apoiada e arrendamento social: a renda é calculada a partir do rendimento do agregado familiar, não do coeficiente.
O outro lado da conta: o IRS do senhorio
Para o senhorio, a renda atualizada é rendimento predial (categoria F): paga IRS sobre as rendas à taxa do contrato, depois de deduzidas as despesas elegíveis, e cada pagamento é titulado por um recibo de renda eletrónico. Quem faz contas ao aumento deve fazê-las aos dois lados: o que entra a mais por mês e o imposto que esse aumento paga.
Um exemplo do início ao fim
Imagine uma renda de 800 €, atualizada pela última vez em janeiro de 2025:
- Em 2026, o senhorio pode aplicar o coeficiente de 1,0224: nova renda 817,92 €, mais 17,92 € por mês, ou 215,04 € em 12 meses.
- A carta registada segue com 30 dias de antecedência e indica o coeficiente (1,0224) e a nova renda (817,92 €).
- Se a última atualização tivesse sido em 2023, podiam aplicar-se os coeficientes de 2024, 2025 e 2026 de uma vez: nova renda 893,58 €, sempre sem retroativos.
Faça a conta com a sua renda na calculadora de atualização de rendas.
Erros comuns
Achar que a renda sobe automaticamente em janeiro
A atualização não é automática: sem a carta registada, enviada com 30 dias de antecedência e com o coeficiente e a nova renda, a renda antiga mantém-se.
Confundir o coeficiente com a inflação total
O coeficiente usa a variação média do IPC sem habitação dos 12 meses até agosto do ano anterior, por isso não coincide com a inflação do ano civil que se lê nas notícias.
Pensar que o senhorio pode pedir as diferenças dos anos em que não atualizou
Não pode. Os coeficientes em falta aplicam-se juntos, até três anos, mas só produzem efeitos para a frente: as rendas já pagas não são corrigidas retroativamente.
Assumir que o coeficiente é obrigatório ou um mínimo
O coeficiente é o máximo do regime legal: o senhorio pode aplicar menos ou não atualizar. Acima do coeficiente, só com um critério de atualização estipulado no contrato.
Perguntas frequentes
Quanto pode aumentar a renda em 2026?
Como se calcula a atualização da renda?
O senhorio tem de avisar antes de aumentar a renda?
O senhorio pode aumentar a renda mais do que o coeficiente?
E se a renda não foi atualizada nos últimos anos?
Leitura e calculadoras relacionadas
Fontes
- 1.Aviso n.º 23174/2025/2 (INE): coeficiente de atualização de rendas para 2026 (1,0224) — Diário da República · consultado a 10/07/2026
- 2.Código Civil, art. 1077.º (atualização da renda) — Diário da República · consultado a 10/07/2026
- 3.Coeficientes de atualização de rendas (tabela oficial por ano) — Portal da Habitação (IHRU) · consultado a 10/07/2026
- 4.Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro (limite de 2% à atualização das rendas em 2023) — Diário da República · consultado a 10/07/2026
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Thorben Rasmus Idel
Co-founder & writer
Co-founder of Calculadora Capital and the writer behind the methodology on every calculator and article. An entrepreneur and active investor, Thorben founded Idel Versandhandel GmbH, an international trading company operating across 16 countries, and invests across stocks, ETFs and cryptocurrency. He writes the methodology and verifies the math behind each page, drawing on hands-on business and investing experience to keep the tools and explanations grounded in how money, markets and taxes actually work for everyday people in Portugal.
Revisto por
Nahar Geva
Co-founder & reviewer
Co-founder of Calculadora Capital and the independent reviewer behind every calculator and article. An entrepreneur and active investor, Nahar brings a data- and product-driven mindset together with hands-on experience in the markets — investing across stocks and ETFs as well as cryptocurrency and other digital assets, alongside broader personal finance and real estate. On each page Nahar reviews the methodology and double-checks the math and figures, pressure-testing how the tools and explanations hold up against the way money, markets and taxes actually work for everyday investors.
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