Atualização de rendas: quanto pode aumentar a renda em 2026

O coeficiente de atualização de rendas de 2026

Na falta de um critério de atualização fixado no contrato, a renda de um arrendamento pode ser atualizada uma vez por ano pelo coeficiente que o INE calcula e publica em aviso no Diário da República (artigo 1077.º do Código Civil)². O coeficiente resulta da variação média do índice de preços no consumidor, sem habitação, dos 12 meses até 31 de agosto do ano anterior, e sai até 30 de outubro.

Para 2026, o coeficiente é 1,0224, um aumento de 2,24% (Aviso n.º 23174/2025/2, publicado a 19 de setembro de 2025)¹. Aplica-se aos arrendamentos urbanos, habitacionais e não habitacionais (lojas, escritórios), e aos arrendamentos rurais.

Como se calcula a nova renda

A conta é uma multiplicação:

nova renda = renda atual × coeficiente

Com o coeficiente de 2026:

O coeficiente é o teto da atualização anual pelo regime legal: o senhorio pode aplicar um aumento menor, ou nenhum. Faça a conta à sua renda na calculadora de atualização de rendas.

As regras: um ano, carta registada, 30 dias

A atualização não é automática. Para produzir efeitos, têm de se cumprir três regras (artigo 1077.º do Código Civil)²:

• uma atualização por ano: a primeira só pode ser exigida um ano após o início do contrato, e cada uma das seguintes um ano após a atualização anterior;
• comunicação por escrito: o senhorio envia carta registada com aviso de receção, ou entrega-a em mão com protocolo de receção, com pelo menos 30 dias de antecedência;
• conteúdo da carta: o novo montante da renda e o coeficiente (ou os coeficientes) e demais fatores usados no cálculo.

Sem a carta, a renda antiga mantém-se: o inquilino não é obrigado a pagar um aumento que não lhe foi comunicado nestes termos.

Anos em atraso: até três coeficientes de uma vez

Se o senhorio não atualizou a renda num ou mais anos, não perde definitivamente esses aumentos: pode aplicar os coeficientes em falta juntamente com o do ano corrente, multiplicados uns pelos outros, até três anos de coeficientes³.

Uma renda de 800 € sem atualização desde 2023 pode ser atualizada com os três coeficientes: 800 € × 1,0694 (2024) × 1,0216 (2025) × 1,0224 (2026) = 893,58 €, um aumento total de 11,70%.

O que o senhorio não pode fazer é cobrar retroativamente as diferenças dos meses em que a renda ficou por atualizar: a recuperação só produz efeitos para a frente, a partir da comunicação.

O contrato pode fixar outro critério

O regime do coeficiente é supletivo: aplica-se quando o contrato nada diz. As partes podem estipular por escrito outro critério de atualização, por exemplo uma percentagem fixa por ano, e nesse caso é esse critério que vale, mesmo que seja superior ao coeficiente. Verifique sempre a cláusula de atualização do seu contrato antes de fazer contas.

O histórico recente dos coeficientes

Em 2023, o coeficiente teria sido 1,0543, mas a Lei n.º 19/2022 limitou a atualização a 2% (o "travão das rendas"), com compensações fiscais para os senhorios⁴. O salto de 2024 (+6,94%) refletiu a inflação alta de 2023, medida pelo IPC sem habitação; é por isso que o coeficiente não coincide com a inflação do ano civil que se lê nas notícias.

Rendas antigas e regimes especiais

Três situações seguem regras próprias e ficam fora destas contas:

• contratos anteriores a 1990 ainda em processo de transição para o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano): a renda segue um caminho faseado próprio, com limites ligados ao rendimento do agregado;
• renda apoiada e arrendamento social: a renda é calculada a partir do rendimento do agregado familiar, não do coeficiente;
• inquilinos com apoio do Porta 65 Jovem: o coeficiente aplica-se normalmente à renda, mas o apoio não acompanha o aumento sem limite. Desde 2024 a subvenção incide sobre o menor valor entre a renda paga e a renda máxima de referência do município, pelo que um aumento que empurre a renda acima dessa referência é suportado inteiramente pelo inquilino.

O outro lado da conta: o IRS do senhorio

Para o senhorio, a renda atualizada é rendimento predial (categoria F): paga IRS sobre as rendas à taxa do contrato, depois de deduzidas as despesas elegíveis, e cada pagamento é titulado por um recibo de renda eletrónico. Quem faz contas ao aumento deve fazê-las aos dois lados: o que entra a mais por mês e o imposto que esse aumento paga.

Um exemplo do início ao fim

Imagine uma renda de 800 €, atualizada pela última vez em janeiro de 2025:

• Em 2026, o senhorio pode aplicar o coeficiente de 1,0224: nova renda 817,92 €, mais 17,92 € por mês, ou 215,04 € em 12 meses.
• A carta registada segue com 30 dias de antecedência e indica o coeficiente (1,0224) e a nova renda (817,92 €).
• Se a última atualização tivesse sido em 2023, podiam aplicar-se os coeficientes de 2024, 2025 e 2026 de uma vez: nova renda 893,58 €, sempre sem retroativos.

Faça a conta com a sua renda na calculadora de atualização de rendas.