Vale a pena amortizar o crédito habitação?

O que é amortizar o crédito habitação?

Amortizar o crédito habitação é usar dinheiro que tem disponível para abater ao capital em dívida: pagar mais do que a prestação obriga, reduzindo o que ainda deve ao banco¹. Como os juros se calculam sobre o capital em dívida, abater capital significa pagar menos juros até ao fim do crédito.

Pode fazê-lo de duas formas: uma amortização parcial (abater uma parte) ou um reembolso total (liquidar o crédito de uma vez). Este artigo foca a amortização parcial, que é a dúvida mais comum.

Reduzir o prazo ou reduzir a prestação?

Depois de amortizar, o banco deixa-o escolher o que fazer ao crédito que resta. São duas opções, e a escolha muda quanto poupa:

• Reduzir o prazo, mantém a mesma prestação e o crédito termina mais cedo. É a opção que poupa mais juros, porque o dinheiro que amortizou deixa de vencer juros durante todo o prazo que faltava.
• Reduzir a prestação, mantém o prazo e passa a pagar uma prestação mais baixa. Alivia o orçamento todos os meses, mas poupa menos juros do que encurtar o prazo.

Regra prática: se a prestação atual é confortável e o objetivo é poupar o máximo, reduza o prazo. Se precisa de aliviar o mês, reduza a prestação, sabendo que poupa menos em juros.

Quanto se poupa? (exemplo prático)

Imagine que tem 120 000 € em dívida, a uma TAN de 3,5 %, com 25 anos pela frente: uma prestação de cerca de 600,75 €. Sem amortizar, pagaria perto de 60 224 € de juros até ao fim.

Se amortizar 10 000 € (comissão de 0,5 %, ou seja, 50 €):

• Reduzindo o prazo: o crédito termina cerca de 38 meses mais cedo e poupa à volta de 12 697 € de juros (12 647 € já líquidos da comissão).
• Reduzindo a prestação: esta desce para cerca de 550,69 €/mês e poupa à volta de 5 019 € de juros (4 969 € líquidos).

Reduzir o prazo poupa mais do dobro. Faça a conta com os seus valores na calculadora de amortização antecipada.

E a comissão de amortização antecipada?

Amortizar tem um custo: a comissão de reembolso antecipado. Por lei, está limitada a 0,5 % do capital reembolsado nos créditos de taxa variável e a 2 % nos de taxa fixa². Tem ainda havido uma isenção temporária desta comissão para a amortização de créditos de taxa variável da habitação própria permanente, pelo que pode nem pagar comissão. Como estas regras mudam, confirme a comissão em vigor na ficha de informação do seu crédito.

Ainda assim, repare na ordem de grandeza do exemplo: a comissão (50 €) é uma fração mínima dos juros poupados (12 697 €). É por isso que, em juros, amortizar quase sempre compensa.

Então, vale a pena amortizar?

Em juros, quase sempre: cada euro abatido deixa de pagar juros e a comissão é pequena. A decisão real é de liquidez e alternativas:

• Tem o dinheiro a mais? Não amortize o que pode precisar, mantenha um fundo de emergência. Voltar a pedir crédito depois é mais caro do que o juro que poupou.
• Onde rende mais? Compare a poupança em juros com o que ganharia a aplicar esse dinheiro com segurança semelhante (por exemplo, Certificados de Aforro ou um depósito a prazo). Se a taxa do crédito for mais alta do que essa aplicação rende líquida, amortizar ganha.

A poupança é maior quanto mais cedo amortizar e quanto mais alta for a taxa, pelo que, com a Euribor a influenciar a prestação, faz sentido rever a decisão sempre que sobrar dinheiro.