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Calculadora Capital

Calculadora de Amortização Antecipada

Amortizar o crédito habitação é usar dinheiro que tem disponível para abater ao capital em dívida e, com isso, pagar menos juros. Depois de amortizar, o banco deixa-o escolher entre duas opções: manter a prestação e acabar o crédito mais cedo (reduzir o prazo) ou manter o prazo e pagar menos por mês (reduzir a prestação). Esta calculadora mostra, para cada opção, quanto poupa em juros, já a descontar a comissão de amortização antecipada.

A TAN é a taxa do seu crédito (Euribor + spread). A comissão de amortização antecipada tem por lei um limite de 0,5 % do capital reembolsado nos créditos de taxa variável e 2 % nos de taxa fixa, e pode estar temporariamente isenta. Confirme o valor atual na ficha do seu crédito.

Poupança máxima em juros
12 697 €
Mantendo a prestação e reduzindo o prazo, a opção que poupa mais.

Opção 1: Reduzir o prazo

Mantém a prestação de 600,75 € e acaba o crédito mais cedo.

Juros poupados
12 697 €
Poupança líquida (após comissão)
12 647 €
Novo prazo
21 anos e 10 meses
Tempo poupado
3 anos e 2 meses

Opção 2: Reduzir a prestação

Mantém o prazo restante e passa a pagar menos por mês.

Juros poupados
5019 €
Poupança líquida (após comissão)
4969 €
Nova prestação
550,69 €/mês
Redução na prestação
50,06 €/mês

Comissão de amortização: 50,00 € (0,5% do montante amortizado). A poupança líquida já desconta esta comissão.

Como se chega a estes valores

Prestação atual600,75 €
Juros a pagar sem amortizar (prazo restante)60 224 €
Capital em dívida após amortizar110 000 €
Juros a pagar: reduzindo o prazo47 527 €
Juros a pagar: reduzindo a prestação55 206 €

Estimativa educativa, não constitui aconselhamento financeiro. Assume a TAN constante até ao fim do prazo (numa taxa variável a prestação muda com a Euribor) e uma única amortização. Confirme a comissão e os números na ficha do seu crédito.

Vídeo: como usar a calculadora

Reduzir o prazo ou reduzir a prestação

Quando amortiza parte do crédito, o capital em dívida desce. A partir daí pode escolher uma de duas coisas. Reduzir o prazo: mantém a mesma prestação e o crédito termina mais cedo, é a opção que poupa mais juros, porque o dinheiro amortizado deixa de vencer juros durante todo o prazo que restava. Reduzir a prestação: mantém o prazo e passa a pagar uma prestação mais baixa, alivia o orçamento mensal, mas poupa menos juros do que encurtar o prazo.

Como é calculada a poupança

A prestação de um crédito é uma renda (sistema francês): prestação = capital × i / (1 − (1 + i)^−n), com i = TAN/12 e n o número de meses. A calculadora apura primeiro os juros que pagaria até ao fim do prazo sem amortizar. Depois recalcula os juros em cada cenário: no «reduzir o prazo» mantém a prestação e resolve quantos meses faltam para o novo capital; no «reduzir a prestação» mantém os meses e baixa a prestação. A poupança é a diferença de juros entre não amortizar e cada opção.

A comissão de amortização antecipada

Amortizar tem um custo: a comissão de reembolso antecipado. Por lei, está limitada a 0,5 % do capital reembolsado nos créditos de taxa variável e a 2 % nos de taxa fixa, e tem havido uma isenção temporária para a amortização de créditos de taxa variável da habitação própria permanente. A calculadora usa a comissão que indicar e mostra a poupança líquida (já com a comissão descontada). Confirme a comissão em vigor na ficha do seu crédito.

Exemplo prático

Tem 120 000 € em dívida, a uma TAN de 3,5 %, com 25 anos pela frente, uma prestação de cerca de 600,75 €. Sem amortizar, pagaria perto de 60 224 € de juros até ao fim. Se amortizar 10 000 € (comissão de 0,5 %, ou seja, 50 €): mantendo a prestação, o crédito termina ~38 meses mais cedo e poupa cerca de 12 697 € de juros (12 647 € líquidos); reduzindo a prestação, esta desce para ~550,69 €/mês e poupa cerca de 5 019 € de juros (4 969 € líquidos). Reduzir o prazo poupa mais do dobro.

Perguntas frequentes

Compensa amortizar o crédito habitação?
Em juros, quase sempre compensa: cada euro amortizado deixa de vencer juros até ao fim do prazo, e a comissão (no máximo 0,5 % na taxa variável) costuma ser muito menor do que os juros poupados. A questão é de liquidez e alternativas: faz sentido se não precisar desse dinheiro e se a poupança em juros for maior do que ganharia a aplicá-lo com segurança comparável. Esta calculadora mostra a poupança em euros para cada opção.
É melhor reduzir o prazo ou a prestação?
Reduzir o prazo poupa mais juros, porque o capital amortizado deixa de vencer juros durante mais tempo. Reduzir a prestação poupa menos, mas baixa o que paga todos os meses, útil se quiser aliviar o orçamento. A calculadora mostra os dois cenários lado a lado para poder comparar.
Qual é a comissão de amortização antecipada?
A comissão está limitada por lei a 0,5 % do capital reembolsado nos créditos de taxa variável e a 2 % nos de taxa fixa. Tem havido uma isenção temporária para a amortização de créditos de taxa variável da habitação própria permanente. Confirme sempre a comissão em vigor na ficha de informação do seu crédito.
Como se calcula a poupança em juros?
A calculadora compara os juros que pagaria até ao fim do prazo sem amortizar com os juros de cada cenário depois de amortizar. No «reduzir o prazo» mantém a prestação e o crédito acaba mais cedo; no «reduzir a prestação» mantém o prazo e a prestação desce. A diferença de juros é a poupança, à qual se desconta a comissão.
Os valores são exatos?
São uma estimativa. A calculadora assume a TAN constante até ao fim do prazo (num crédito de taxa variável a prestação muda quando a Euribor sobe ou desce) e uma única amortização. Para uma taxa variável, o resultado é uma boa aproximação à data de hoje. Confirme sempre os números e a comissão junto do seu banco.

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Fontes

Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisto por: Nahar Geva · Última revisão: 2026-06-01