Usufruto e nua-propriedade: quanto vale cada parte de um imóvel

Dois direitos sobre a mesma casa

A propriedade plena é o direito máximo que se pode ter sobre uma coisa: usar, fruir e dispor. O usufruto separa dessa propriedade a parte do uso e do rendimento e entrega-a a outra pessoa durante um certo tempo. O artigo 1439.º do Código Civil define-o como o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheios, sem alterar a sua forma ou substância⁶.

Numa casa, o usufrutuário pode viver nela, arrendá-la e receber a renda, mas tem de a conservar e de a devolver no estado em que a recebeu, salvo o desgaste normal. Quem fica do outro lado é o nu-proprietário, também chamado radiciário porque lhe sobra a raiz: é o titular do imóvel, e é dele que a casa será plenamente quando o usufruto acabar, mas entretanto não pode usá-la.

Há um limite que explica todo o resto deste artigo. O artigo 1443.º do Código Civil determina que o usufruto constituído em favor de uma pessoa singular não pode exceder a vida dessa pessoa⁶. Um usufruto vitalício morre com o usufrutuário e não se herda. É essa ligação a uma vida concreta que obriga o direito fiscal a arbitrar quanto vale.

Porque é que a lei precisa de repartir o valor

Sempre que um imóvel se divide entre estes dois direitos, alguém tem de pagar imposto sobre alguma coisa, e é preciso saber sobre quanto. Acontece numa doação de pais para filhos com reserva de usufruto, na venda de uma nua-propriedade, numa herança em que o cônjuge sobrevivo fica com o usufruto e os filhos com a raiz, e na extinção do próprio usufruto.

Se as partes pudessem fixar livremente esses valores, seria trivial esvaziar o imposto: bastava declarar que a nua-propriedade doada vale muito pouco. Por isso o artigo 13.º, alínea a) do Código do IMT tira a decisão das mãos das partes e manda obter o valor da propriedade separada do usufruto deduzindo ao valor da propriedade plena uma percentagem tabelada¹. E a alínea b) do mesmo artigo fecha o círculo: o valor atual do usufruto obtém-se descontando ao valor da propriedade plena o valor da propriedade calculado pela regra anterior¹. Ou seja, a percentagem que a tabela manda deduzir é exatamente o peso do usufruto.

Esta tabela nasceu no IMT, mas governa também as transmissões gratuitas, porque o Código do Imposto do Selo remete para ela duas vezes: o artigo 13.º, n.º 4 diz que na determinação dos valores patrimoniais tributários de figuras parcelares do direito de propriedade se observam as regras previstas no CIMT, e o artigo 21.º acrescenta que são aplicáveis à determinação do valor tributável nas transmissões gratuitas as regras dos artigos 13.º e 15.º do CIMT²³. Doações e heranças usam, portanto, a mesma tabela das vendas.

A tabela da idade, escalão por escalão

A lógica é a esperança de gozo: quanto mais velho for o usufrutuário, menos anos lhe restam em teoria para usar o imóvel, e menos vale o seu direito. A percentagem desce cinco pontos por cada cinco anos de idade.

Repare em duas coisas. A primeira é que só num ponto da tabela, no escalão dos 50 aos 54 anos, as duas partes valem metade cada uma; em todos os outros a repartição é desequilibrada, e é por isso que a intuição do meio-meio falha quase sempre. A segunda é a redação dos escalões: menos de 70 anos, e não até aos 70 anos. Quem faz 70 anos sai do escalão dos 30% e entra no dos 25%, o que significa que o dia em que a escritura é feita pode alterar o valor tributável.

A idade que conta é a da pessoa de cuja vida depende a duração do direito, isto é o usufrutuário. Numa doação com reserva de usufruto, quem fica usufrutuário é o doador, pelo que é a idade dele que entra na conta, e não a de quem recebe a raiz.

E se o usufruto for por um número certo de anos?

Um usufruto pode ser constituído por prazo certo, e aí a idade deixa de ser o critério principal. A parte final da alínea a) manda deduzir ao valor da propriedade plena 10% por cada período indivisível de cinco anos, conforme o tempo por que o direito ainda deva durar¹.

A palavra indivisível é a que engana. Não há proporção dentro do período: doze anos não dão 24%, dão três períodos e portanto 30%, porque os dois anos que sobram contam como um período inteiro. Um usufruto de um único ano já vale 10%.

E há um travão que a mesma alínea impõe: a dedução não pode exceder a que se faria no caso de o usufruto ser vitalício. Um usufruto de trinta anos daria 60% pela contagem dos períodos, mas se o usufrutuário tiver 80 anos o teto do seu escalão são 15%, e é esse valor que vale. A idade continua, portanto, a ser necessária mesmo no usufruto temporário, só que ali serve para calcular o limite.

Exemplo: uma mãe de 68 anos doa a casa ao filho

Uma mãe de 68 anos quer garantir que o apartamento fica para o filho, mas quer continuar a viver nele até ao fim da vida. Doa-lhe a propriedade e reserva para si o usufruto. O valor patrimonial tributário do apartamento é de 200 000 €.

Aos 68 anos, a tabela cai no escalão dos menos de 70 anos e manda deduzir 30%. Logo:

• Usufruto que a mãe mantém: 30% de 200 000 €, ou seja 60 000 €.
• Nua-propriedade que o filho recebe: os restantes 70%, ou seja 140 000 €.

É exatamente a repartição que a Ordem dos Contabilistas Certificados usa no seu artigo sobre esta matéria, com uma mãe da mesma idade⁷.

O filho é descendente, pelo que a isenção do artigo 6.º do Código do Imposto do Selo o dispensa dos 10% da verba 1.2⁴. Mas essa isenção não abrange a verba 1.1, os 0,8% que os imóveis pagam sempre. Sobre os 140 000 € da nua-propriedade, isso dá 1 120 €.

Anos mais tarde a mãe falece e o usufruto extingue-se. Se o valor patrimonial ainda for de 200 000 €, a base da consolidação é a diferença entre esse valor e os 140 000 € já liquidados, ou seja 60 000 €, e os 0,8% dão mais 480 €. No total, 1 600 €, que são precisamente 0,8% dos 200 000 € do imóvel. Nada se perdeu para o Estado: apenas se repartiu por dois momentos.

Se o beneficiário fosse um sobrinho, sem direito à isenção, as mesmas duas bases pagariam 10,8% e o total seria de 21 600 €. E se o valor patrimonial tivesse subido para 250 000 € à data do óbito, a base da consolidação passaria a 110 000 € e o imposto desse segundo momento a 880 €, porque a valorização entretanto ocorrida também é apanhada.

O imposto do selo paga-se em dois momentos

Este é o ponto que mais escapa a quem faz uma doação com reserva de usufruto, e vale a pena ler a norma. O artigo 13.º, n.º 6 do Código do Imposto do Selo diz que, quando a propriedade for transmitida separadamente do usufruto, o imposto devido pelo adquirente em consequência da consolidação da propriedade com o usufruto incide sobre a diferença entre o valor patrimonial tributário do prédio constante da matriz e o valor da sua propriedade considerado na respetiva liquidação².

Traduzido: na doação tributou-se só a raiz, e a fatia do usufruto ficou por tributar. Quando o usufruto se extingue e as duas partes se juntam na mesma pessoa, cobra-se essa fatia que faltava, medida contra o valor patrimonial da altura. Por isso a calculadora pede um segundo valor patrimonial, e por isso uma valorização do imóvel na matriz durante o usufruto acaba por aumentar o imposto final.

Convém notar o que a norma não diz. Não fala de uma nova aquisição, fala de consolidação. Quando o usufruto se extingue pela morte do usufrutuário ou pelo decurso do prazo, não há transmissão do usufruto para o proprietário: o direito simplesmente acaba. Já a renúncia voluntária ao usufruto é tratada como uma doação a favor do nu-proprietário, com data e valor próprios, o que tem consequências no cálculo de mais-valias futuras⁷.

Quem paga o IMI e as obras

A repartição fiscal do valor não é a mesma coisa que a repartição dos encargos, e as duas confundem-se com frequência.

No IMI, a resposta está no artigo 8.º do Código do IMI: nos casos de usufruto, o imposto é devido pelo usufrutuário⁵. É ele que aparece como sujeito passivo e é a ele que a nota de cobrança é dirigida, não ao nu-proprietário. A lógica acompanha o benefício: quem retira do imóvel a utilidade e a renda é quem paga o imposto anual sobre ele.

Nas obras, o artigo 1472.º do Código Civil reparte por natureza: as reparações ordinárias correm por conta do usufrutuário e as extraordinárias por conta do proprietário⁶. Pintar, substituir um esquentador ou tratar de uma infiltração pequena é do usufrutuário; refazer a estrutura ou o telhado é do proprietário.

E quando o imóvel for vendido?

Chegado o momento de vender, cada titular apura a sua própria mais-valia. O valor de aquisição de cada um é o que serviu de base à liquidação do imposto do selo relativo à sua percentagem, como determina o artigo 45.º, n.º 1 do Código do IRS, e o valor de realização reparte-se pelas mesmas percentagens que aqui calculou⁸.

Se o usufruto já se extinguiu pela morte do usufrutuário, o proprietário fica com um imóvel adquirido em dois momentos distintos: a raiz na data da doação e a parte do usufruto na data da consolidação, cada uma com o seu valor e a sua data. É uma conta que se faz duas vezes e se soma, exatamente como acontece a quem herda metade de uma casa do pai e metade da mãe anos depois.

Vale a pena fazer uma doação com reserva de usufruto?

A resposta honesta é que depende de para que serve. Como instrumento de planeamento familiar, resolve um problema real: transmite a casa em vida, evitando a partilha futura, sem que quem doa perca o direito de nela viver ou de a arrendar. Como instrumento de poupança fiscal, o efeito é mais modesto do que parece, porque a fatia do usufruto reaparece na consolidação.

Onde o efeito é claro é no adiamento e na previsibilidade: paga-se agora sobre uma base menor e o resto só mais tarde, com o valor patrimonial conhecido de cada momento. E entre pais e filhos, com a isenção da verba 1.2 a funcionar nos dois momentos, o que está em jogo são os 0,8% da verba 1.1, não os 10% que assustam quem lê a Tabela Geral pela primeira vez.

O que não se deve fazer é assinar a escritura sem saber os números. Calcule primeiro quanto vale cada parte e quanto custa cada um dos dois momentos, e leve essa conta a quem redigir o documento.